Як вiдчував себе ринок нерухомостi у перший рiк вiйни

Упродовж передвоєнного 2021 р. пропозицiя нового житла в Українi досягла пiку. В експлуатацiю було введено 11,4 млн. кв. м житла, що стало найвищим показником за останнi 30 рокiв.
2022 рiк також починався жваво i мiг би продовжити цю тенденцiю. До початку вiйни темпи введення нового житла в експлуатацiю залишалися на рiвнi 2021 р. За першi пiвтора мiсяця загальна площа житлових будiвель, прийнятих в експлуатацiю, становила майже п'яту частину майбутнього рiчного обсягу.
Пiсля повномасштабного вторгнення практично всi забудовники призупинили роботу на будiвельних майданчиках: деякi - на кiлька тижнiв, а деякi не вiдновили будiвельнi роботи й досi. Як результат, у 2022 р. загальна площа введеного в експлуатацiю житла становила 7,1 млн. кв. м (18300 приватних будинкiв i 74300 квартир), що на 38% менше, нiж у 2021 р.
Скорочення обсягiв нової пропозицiї вiдбувалося практично по всiй територiї України, за винятком кiлькох областей. Найбiльшого спаду в будiвництвi зазнали схiднi та пiвденнi областi: там обсяги введення в експлуатацiю нового житла впали на 70-90% порiвняно з попереднiм роком, повiдомляє Property Times.
Щодо нових житлових проектiв, то їх кiлькiсть прогнозовано зменшилася. На нових будiвельних майданчиках розпочалося будiвництво лише тих ЖК, проєкти яких вже були затвердженi, готовi до старту i мали початкове фiнансування. Тож за першi три квартали 2022 р. почали будуватися лише 68200 квартир, що вдвiчi менше, нiж за аналогiчний перiод попереднього року. Вiйна та економiка будiвництва Не тiльки ризики фiзичної безпеки вплинули на спад темпiв будiвництва в Українi. Суттєве зростання курсу валют i висока iнфляцiя значно зменшили купiвельну спроможнiсть населення. А вартiсть будiвництва зросла.
Тому бiльшостi девелоперських проектiв, особливо на початковiй стадiї, для продовження будiвництва не вистачало коштiв покупцiв/iнвесторiв. Окрiм того, пiсля руйнування частини промислових пiдприємств на ринку панувала нестача будiвельних матерiалiв та їх логiстики.
Як зазначає бiльшiсть девелоперiв, це питання наразi вирiшене - забудовникам вдалося адаптуватися до нових реалiй i налагодити новi логiстичнi ланцюги як з українськими, так i з iноземними постачальниками.
У жовтнi-груднi 2022 р. будiвельнi компанiї зiткнулися з новим викликом: потрiбно було пiдлаштуватися пiд графiки вiдключень електроенергiї або закупити потужнi генератори, якi б забезпечили безперебiйне будiвництво. Деяким забудовникам виявилося доцiльнiше призупинити будiвництво, що також стало фактором зниження обсягiв.
Проте найтяжчою проблемою на ринку житлової нерухомостi багатьох регiонiв стали масовi ракетнi та артилерiйськi обстрiли. Внаслiдок активних бойових дiй станом на вересень 2022 р. було зруйновано або пошкоджено 74,1 млн. кв. м житла, що становило бiльше 7% усього наявного житлового фонду.
Масштаби руйнувань величезнi. Тiльки за наявними даними, вони перевищують обсяги усього нового житла, введеного в експлуатацiю за останнi сiм рокiв. Враховуючи масовiсть ракетних обстрiлiв в останнi мiсяцi року, а також неможливiсть пiдрахунку збиткiв в окупованих районах, обсяги руйнацiї житла будуть ще бiльшими. Купiвельна активнiсть на ринку житла скоротилась утричi Вiйна змусила людей бiльш обгрунтовано ставитися до покупок, тим паче таких масштабних, як купiвля житла. У першi мiсяцi вiйни транзакцiї у секторi житлової нерухомостi не вiдбувались ще й тому, що в учасникiв ринку не було доступу до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. З травня 2022 р. реєстри почали поступово вiдкривати, що стало початком хоч i повiльного, але вiдновлення попиту.
Однак, з огляду на невизначенiсть та фiзичнi й економiчнi ризики, бiльшiсть потенцiйних покупцiв/iнвесторiв зайняли вичiкувальну позицiю, незалежно вiд регiону.
Як зазначають опитанi забудовники, попит на квартири на первинному ринку становить лише 30% вiд довоєнних обсягiв у захiдних областях, тодi як у Києвi загальний попит становить 10-20% вiд довоєнних обсягiв.
На вторинному ринку схожi тенденцiї: кiлькiсть укладених угод купiвлi-продажу квартир та житлових будинкiв в Українi протягом 2022 р. склала 101 тис. транзакцiй - лише третину обсягу попереднього року. Аналогiчна динамiка у бiльшостi регiонiв країни, iз трохи меншим спадом (-40-60%) у вiдносно безпечнiших областях Центральної та Захiдної України та найбiльшим падiнням купiвельної активностi (-70-90%) на Сходi та Пiвднi. Першi результати запуску "єОселi" З жовтня 2022 р. в Українi запрацювала державна програма доступного кредитування "єОселя". Зараз вона доступна лише для соцiальних категорiй населення: вiйськових, правоохоронцiв, медикiв та працiвникiв освiти, якi можуть отримати пiльговий кредит на житло за ставкою 3% рiчних на строк до 20 рокiв.
На початку 2023 р. програма мала розширити категорiї громадян, якi зможуть отримати кредит на житло пiд 7%, однак, враховуючи воєнний стан i брак фiнансування, запуск масової iпотеки не вiдбувся. Як зазначають керiвники проекту, його можна очiкувати протягом року.
Згiдно iз заявами координатора проєкту "єОселя", компанiї "Укрфiнжитло", станом на 31 грудня 2022 р. (тобто за першi три мiсяцi роботи) 451 родина придбала власне житло через цю програму (переважна бiльшiсть з яких - сiм'ї вiйськовослужбовцiв та правоохоронцiв).
Проте вже 31 сiчня представники компанiї "Укрфiнжитло" повiдомили, що кошти з першого раунду фiнансування програми повнiстю розподiленi та використанi банками-учасниками, тож фiнустанови поки що не видають кошти навiть тим, кого вже затвердили (а це близько 10 тис. кандидатiв). Наступний раунд кредитування має розпочатися пiсля залучення додаткових ресурсiв, що, як стверджують органiзатори, може статися цiєї весни. Нестабiльнiсть цiн Ринок нерухомостi України є одним iз секторiв економiки, цiни на якому iсторично формувались в iноземнiй валютi. Тому українськi iнвестори досить часто вкладаються в нерухомiсть, вважаючи її безризиковою.
Станом на кiнець 2022 р. на ринку купiвлi-продажу житла не було чiткої тенденцiї в динамiцi цiн. З одного боку, має мiсце зростання витрат на будiвництво через руйнування деяких заводiв - виробникiв будiвельних матерiалiв, ускладнення ланцюгiв постачання сировини, девальвацiю гривнi та додатковi витрати на забезпечення роботи пiд час вiдключень електроенергiї. З iншого - обмежений попит не дає забудовникам значно пiдвищити вартiсть продажу квартир.
По iнформацiї ProfiDOM.com.ua, динамiка цiн на продаж та оренду житла суттєво вiдрiзнялась у рiзних регiонах країни. У бiльшостi захiдних i пiвнiчно-захiдних регiонiв України, а також в областях з великим потоком внутрiшньо перемiщених осiб (Запорiзька, Миколаївська, Днiпропетровська) цiни на квартири усiх класiв зростали або залишалися приблизно на рiвнi попереднього року. На рештi територiї країни житло стало в середньому на 2-10% дешевшим (iз найбiльшим падiнням до 20% у Харкiвськiй областi).
На вторинному ринку ситуацiя ще бiльш неоднозначна, адже власники надають перевагу вичiкувальнiй позицiї, щоб не втратити можливий дохiд вiд продажу на тлi спаду ринку. Проте у разi реальної зацiкавленостi власники нерiдко йдуть на поступки покупцям, яких зараз i так небагато. Майбутнє ринку житла Очiкується, що в 2023 р. забудовники продовжать зосереджувати всi ресурси на проєктах на завершальнiй стадiї будiвництва, буму нових проєктiв найближчим часом не передбачається. У разi продовження затримки iснуючого будiвництва та вiдкладення нових проєктiв у середньостроковiй перспективi на ринку виникне дефiцит пропозицiї житлових площ.
Щодо попиту, то зважаючи на низьку купiвельну спроможнiсть та загальну невизначенiсть на ринку, у короткостроковiй перспективi значних позитивних змiн не прогнозується. Пiсля повного завершення вiйни та стабiлiзацiї економiки вiдбудеться поступове вiдновлення купiвельної активностi. Тодi ж на ринку житла може спрацювати вiдкладений попит. Внутрiшньо перемiщенi особи, якi залишаться на своїх теперiшнiх мiсцях проживання, також, вiрогiдно, розглянуть можливiсть придбати власне житло. У довгостроковiй перспективi вiдновлення попиту залежатиме вiд темпiв макроекономiчної стабiлiзацiї пiсля вiйни.