Ринок iпотеки завмирає

Руйнiвна вiйна Росiї проти України, яка триває вже понад 14 мiсяцiв, очiкувано застопорила розвиток iпотечного кредитування. Наразi таке кредитування досить мляве i тримається на державнiй пiльговiй програмi для деяких категорiй громадян.
У довоєнний 2021 р. українцi досить активно брали iпотечнi кредити - їх обсяг вирiс у 2,5 рази порiвняно з попереднiм роком. Того ж року уряд запустив i пiльгову програму "Доступна iпотека 7%", за якою встигли видати 1300 кредитiв. Та розвиток програми перекреслило повномасштабне вторгнення кривавої Росiї.
Видача iпотечних кредитiв поза межами державної програми наразi є рiдкiстю. Зрозумiло, що в умовах невизначеностi через вiйну та падiння доходiв бiльшiсть українцiв не ризикує зв'язуватися з iпотекою, та i банки стали бiльш вимогливими до потенцiйних клiєнтiв.
Киянка Олена розповiла кореспонденту УНIАН, що до початку повномасштабної вiйни її сiм'я планувала розширити житлову площу, взявши в iпотеку бiльшу за розмiрами квартиру.
"Зараз ситуацiя трохи стабiлiзувалася, в тому числi з доходами, знову задумалися про це. Але зрозумiли, що до кiнця вiйни точно нiчого не вийде. До категорiй, що пiдпадають пiд пiльгове кредитування, ми не належимо. А знайома, яка працює в банку, повiдомила, що зараз нереально взяти iпотечний кредит, тому можна навiть не намагатися", - сказала жiнка.
При цьому навiть пiд час вiйни влада зробила спробу дати поштовх iпотечному кредитуванню хоча б для декiлькох категорiй громадян. Мова йде про програму "єОселя", що запрацювала в жовтнi минулого року.
Вона передбачає можливiсть отримати пiльговий кредит на житло для чотирьох категорiй українцiв - це вiйськовослужбовцi i працiвники сектору безпеки та оборони, медики, вчителi та педагогiчнi працiвники, науковцi. Вiдсоткова ставка за таким кредитом передбачена у розмiрi 3% з початковим внеском в розмiрi 20%, надається кредит на 20 рокiв.
За умовами програми, отримувач iпотеки може розраховувати на житло на неокупованiй територiї, вiком не старше 18 рокiв та площею 52,5 кв. м плюс 21 кв. м на кожного наступного члена сiм'ї. Оформлення заявки на доступну iпотеку за цiєю програмою вiдбувається через застосунок "Дiя". Наразi банкiв-партнерiв програми п'ять: "Ощадбанк", "Приватбанк", "Укргазбанк", "Глобус банк" та "Скай банк".
Наприкiнцi минулого року в урядi прогнозували, що протягом 2023 р. пiльговий кредит на купiвлю житла зможуть отримати десь 15 тис. українських сiмей. Надалi планується розширити програму на iншi категорiї населення, якi зможуть отримати iпотечний кредит пiд 7% рiчних, а сама програма має бути довготермiновою.
З моменту її запуску минуло понад пiвроку. Згiдно зi статистикою Нацiонального банку, з листопада 2022 р. спостерiгалося певне пожвавлення iпотечного кредитування: тодi було видано 146 кредитiв на 178,4 млн. грн. (що майже втричi перевищило показник жовтня), а в груднi 2022 р. i сiчнi сума значно зросла - до 405 угод на 501,5 млн. i 357 угод на 449,5 млн. грн. вiдповiдно.
Та вже в лютому кiлькiсть виданих кредитiв суттєво впала. Банки в останнiй мiсяць зими видали 126 iпотечних кредитiв на загальну суму 169,8 млн. грнь
УНIАН поспiлкувався з фiнансовими експертами, щоб розiбратися, яка ситуацiя спостерiгається на ринку iпотечного кредитування i якi перспективи його пожвавлення? Чи можливо взагалi це в умовах воєнного стану?
Голова Ради Незалежної асоцiацiї банкiв України (НАБУ) Олена Коробкова розповiла, що наразi найбiльш виразна тенденцiя - це завмирання ринку iпотеки.
"Основна причина завмирання ринку - вiйна та пов'язана з нею невизначенiсть, а також висока iнфляцiя та процентнi ставки. Ще впливають обмеження для кредиторiв, серед яких неможливiсть змiни ставки, заборона стягнення тощо", - сказала голова Ради НАБУ.
За її словами, водночас восени та взимку кредити видавали в межах програми "єОселя", що фiнансується через компанiю "Укрфiнжитло".
"Щодо цифр, то нагадаю, що "єОселя" працює з жовтня минулого року. 948 родин отримали кредити для придбання житла на суму понад 1,2 млрд. грн. Серед позичальникiв - 782 вiйськовослужбовцi та силовики, 85 медикiв, 71 педагог i 10 науковцiв", - зазначила Коробкова.
По iнформацiї ProfiDOM.com.ua, за межами цiєї програми є поодинокi випадки видачi iпотечних кредитiв банками, але це не повноцiнний "ринок iпотечного кредитування", а скорiше нестандартнi ситуацiї та рiшення, зауважила голова Ради НАБУ. Наприклад, житло може використовуватися як застава за кредитом, необхiдним для фiнансування не пов'язаних iз житлом потреб.
При цьому кошти, ранiше видiленi на програму "єОселя", вже вичерпалися, отже, призупинилася й видача нових кредитiв. Однак, коли надiйде нове фiнансування, можна буде очiкувати поновлення кредитування в межах програми.
1 травня з метою прискорення реалiзацiї програми "єОселя" уряд ухвалив кiлька рiшень, якi стосуються подальшого фiнансування програми. Зокрема, погодив можливiсть залучення додаткових коштiв компанiєю "Укрфiнжитло" на вiдкритому фiнансовому ринку.
"Ми бачимо високий попит на пiльговi кредити пiд 3% рiчних. Уряд робить все для продовження роботи програми "єОселя" та розширення кiлькостi її потенцiйних учасникiв. Зараз нам необхiдно надати новий iмпульс фiнансуванню компанiї "Укрфiнжитло", який дозволить розпочати процес залучення додаткових коштiв, у тому числi, на вiдкритому фiнансовому ринку. Також ми розраховуємо на залучення коштiв мiжнародних органiзацiй. Впевнена, що вже найближчим часом кiлькiсть виданих кредитiв збiльшиться", - сказала перший вiце-прем'єр-мiнiстр - мiнiстр економiки Юлiя Свириденко.
Директор департаменту ризикiв, член правлiння "Юнекс Банку" Юрiй Мельничук у коментарi УНIАН також зазначив, що наразi iпотечне кредитування фактично iснує лише в межах державної пiльгової програми.
"Через високу облiкову ставку та дорожнечу ресурсiв реальнi ринковi ставки за iпотечними кредитами сягають 25-30%. За таких рiвнiв кредитування купiвля особистого житла втрачає економiчний сенс. Тож тi банки, що пропонують iпотеку на ринкових умовах, орiєнтуються на зовсiм iнших клiєнтiв - здебiльшого пiдприємцiв, якi шукають фiнансування для розширення бiзнесу й готовi надавати у заставу власне житло. Де-юре такi кредити є iпотечними", - зауважив вiн.
Мельничук звернув увагу на статистику Нацбанку про те, що середня вартiсть кредиту становила у лютому 1,35 млн. грн., що є досить помiрною сумою, особливо для столичного регiону
"Це цiна невеличкої однокiмнатної квартири не у найпрестижнiшому районi", - сказав банкiр.
Мельничук вважає, що такi показники насамперед свiдчать про неготовнiсть позичальникiв купувати квартири в кредит пiд час вiйни.
"Так, вiйна триває вже бiльше року й показники минулих мiсяцiв були трохи вищими. Але пояснити їх можна, з одного боку, психологiчними чинниками, а з iншого - суто воєнними. Адже у лютому почався так званий "зимовий наступ" ворога, що цiлком могло суттєво вплинути на iпотечний ринок, зважаючи, що однiєю з ключових потенцiйних аудиторiй для цього продукту є вiйськовi, оскiльки вони входять до перелiку категорiй, що мають доступ до пiльгової держпрограми "єОселя"", - зазначив Мельничук.
Невелика сума середньої iпотеки може свiдчити й про обмежену платоспроможнiсть позичальникiв, й про невеликi можливостi щодо внесення авансового платежу. Все ж 30% вiд 1,5 млн. грн. - досить серйозна сума, пiдкреслив вiн.
"Не вiдчуваю я й значного попиту з боку потенцiйних позичальникiв. Так, споживчий попит потроху оживає, i у квiтнi продажi нових автiвок зросли ще на 14% у порiвняннi iз лютим. Але все ж купiвля квартири в кредит на 10-15 рокiв вимагає зовсiм iншого рiвня планування та впевненостi у завтрашньому днi. А з останнiм параметром наразi вiдчуваються об'єктивнi складнощi", - сказав директор департаменту ризикiв "Юнекс Банку".
Реальне пожвавлення iпотечного кредитування в країнi, вважають банкiри та експерти, можливе лише пiсля перемоги України та за умови суттєвого розширення категорiй, для яких буде доступна державна пiльгова програма. За таких умов слiд очiкувати й зростання конкуренцiї серед банкiв, що зрештою призведе до зниження вимог до авансiв, регiонального розташування нерухомостi та до самих позичальникiв.
Можна зробити висновок, що наразi iпотека для переважної бiльшостi українських громадян фактично заморожена - якщо вони не входять до визначеного урядом перелiку категорiй. Та й пiльгова програма "єОселя" поки що на паузi через недостатнiсть фiнансування. Але ухвалене на початку травня Кабiнетом мiнiстрiв рiшення має дозволити винайти кошти на її подальше функцiонування та в перспективi - розширення.
В компанiї "Укрфiнжитло" вже заявили, що це рiшення дозволить найближчим часом, закiнчивши процедури пiдписання вiдповiдних угод, продовжити фiнансування "єОселi" через банки-партнери. Там також очiкують, що програма зможе стати драйвером повоєнної вiдбудови України та надати поштовх розвитку будiвельного ринку.