Покупцi повертаються на ринок первинного житла столичного регiону

За оцiнкою продажiв, порахованою за даними опитувань девелоперiв у синдикативному дослiдженнi вiд ЛУН, продажi на первинному ринку зменшилися у 8-12 разiв у 2022 р. у порiвняннi з 2021 р., а продаж нового житла в Києвi та областi торiк становив близько 5-7% вiд рiвня 2021 р.
Property Times провiв опитування столичних забудовникiв щодо змiни попиту на ринку первинної нерухомостi на початку другого пiврiччя та дiзнався, чого очiкувати до кiнця року.
Майже всi з опитаних забудовникiв зазначили позитивнi тенденцiї й повiльне, але стабiльне зростання попиту на первинну нерухомiсть.
"З початку весни спостерiгаємо збiльшення кiлькостi угод - вiд приблизно 10 у березнi й до кiлькадесят вже у травнi. Активiзувався й вiдкладений попит. Зокрема, серед клiєнтiв, якi за останнi три мiсяцi придбали нерухомiсть в Alliance Novobud, 30% - це тi, хто цiкавився нашими проектами ще у кiнцi 2021 р. - на початку 2022 р. Вони повернулися з чiтко сформульованим бажанням iнвестувати у нерухомiсть", - коментує Iрина Мiхальова, CMO Alliance Novobud.
"Є певне пожвавлення: люди цiкавляться, грунтовно розглядають варiанти, збiльшилась кiлькiсть дзвiнкiв та вiдвiдування офiсiв продажу, але суттєвого збiльшення угод на первинному ринку не вiдбувається - тенденцiя вiдкладеного попиту зберiгається. Це буде тривати до закiнчення активної фази вiйни", - зазначає Дмитро Новiков, директор iз маркетингу компанiї City One Development.
В компанiї "Iнтергал-Буд" також фiксують суттєве пожвавлення попиту та збiльшення кiлькостi угод на купiвлю нерухомостi.
"Травень та червень стали кращими за показниками продажiв вiд початку повномасштабного вторгнення", - говорить Анна Лаєвська, комерцiйна директорка "Iнтергал-Буд".
"По наших проектах ми, починаючи вiд весни, маємо прирiст на рiвнi понад 35% вiд довоєнних обсягiв продажiв. Наприклад, в ЖК "Метрополiс" з квiтня ми спостерiгаємо збiльшенням попиту на будинки iз готовнiстю у 2025 р. Купують квартири з першим внеском вiд 30% до 50% i розтермiнування до чотирьох рокiв, - зазначає Дарiя Бедя, директорка з маркетингу групи компанiй DIM. - Ми також монiторимо ситуацiю на ринку i бачимо, що реальний попит в середньому додає 5-7% в мiсяць i станом на зараз тримається на рiвнi 20%. В цiлому це хороший сигнал i наслiдок психологiчної адаптацiї покупцiв та iнвесторiв до зовнiшнiх та внутрiшнiх обставин. Це неймовiрна вiра в ЗСУ та кредит довiри до ринку, який важливо не втратити".
Попри поступове вiдновлення попиту, порiвнювати його з тим, який був до 24 лютого 2022 р., неможливо, вважає Тетяна Маркова, директорка департаменту продажу та маркетингу ПрАТ "ХК "Київмiськбуд"": "Укладаються поодинокi угоди, є запити по пiльговим мiським програмам "50 на 50" та "70 на 30", є запит по програмi "єОселя", є запит на готовi квартири. Люди також цiкавляться паркiнгами, пiдвальними примiщеннями, акцент у запитах на квартири змiстився на нижнi поверхи".
"Головними драйверами ринку є тиша у небi, спокiй на землi та позитивнi новини з фронту. Особливо надихають повiдомлення про повернення Криму та успiхи ЗСУ в просування по лiнiї фронту", - зазначають в пресслужбi компанiї KAN Development.
Якщо ж говорити про ринковi iнструменти стимулювання попиту, то серед основних драйверiв ринку, на думку Iрини Мiхальової, можна видiлити такi:
- "єОселя" 3% для вiйськових, науковцiв, педагогiв та медикiв;
- "єОселя" 7%, яка з 1 серпня стане доступною для громадян, якi не мають власної житлової нерухомостi або у власностi яких невеличкi житловi площi;
- ВПО та люди, якi повертаються в Україну попри важку безпекову та економiчну ситуацiю.
Програма "єОселя" дала поштовх ринку нерухомостi, але здебiльшого це стосується вторинного житла. Кiлькiсть угод на первинному ринку за цiєю програмою в портфелях забудовникiв вимiрюється одиницями, подекуди десятками.
"За весь перiод дiї "єОселя" ми маємо понад чотири десятки угод на купiвлю квартир в рамках програми. I найбiльша кiлькiсть продажiв припала на травень i червень. У загальному об'ємi продажiв компанiї ця цифра не є суттєвою. Та ми бачимо перспективу у разi збiльшення темпiв реалiзацiї "єОселя". Адже загалом з жовтня 2022 р. по червень було подано 139846 заявок вiд 43939 громадян. I лише 4% вiд учасникiв програми отримали пiльговi iпотечнi кредити. Тобто за належного фiнансування "єОселя" може стати локомотивом платоспроможного попиту на житлову нерухомiсть. Окрiм того, Кабмiн розширив дiю програми. I вже зовсiм скоро заявку на участь можуть подати усi громадяни, якi потребують покращення житлових умов", - зазначає Анна Лаєвська.  
"На нашу думку, розширення державної iпотечної програми "єОселя", що надає можливiсть з 1 серпня всiм категорiям громадян, хто не має власного житла, отримати кредитування пiд 7%, пожвавить ринок, але не спричинить купiвельний бум, оскiльки вiйна триває, доходи населення не зростають, та не зрозумiло, в якому загальному об'ємi буде надано кредитування за цiєю програмою, тобто скiльки осiб зможуть нею скористатися", -  додає Дмитро Новiков.
Серед факторiв, що стримують, Iрина Мiхальова називає такi:
- вiйна, що продовжується, обстрiли, терористичнi акти та погрози з боку ворога;
- недофiнансування програми "єОселя", яка може стати колосальним драйвером при достатньому фiнансуваннi з боку держави;
- падiння доходiв населення;
- повiльне вiдродження реального будiвництва - вже сьогоднi спостерiгається дефiцит готового житла й на високих стадiях будiвництва. Та не просто житла, а проектiв з продуманим форматом, якiсним наповненням та мiсцем розташування.
"Попит - як живий органiзм, у разi загрози притихає, уповiльнюється, у перiод вiдносної безпеки та затишшя - оживає. Тобто основним фактором, який впливає на попит, на вiдновлення та змiни на ринку, лишається безпека", - говорить Дмитро Новiков.
Реальний покупець в першу чергу шукає квартири в готових будинках або ж на фiнальнiй стадiї, цю тенденцiю зазначають абсолютно всi забудовники.
"По-перше, так менше ризикiв. А, по-друге, економiчний фактор, що стимулював попит на "котлованi", нiвелювався. Ранiше проекти низького етапу готовностi були значно дешевшi за вже збудованi. Зараз рiзниця в цiнах несуттєва, а подекуди й взагалi вiдсутня", - пояснює Анна Лаєвська.
"65% угод припадає на готовi квартири: 30% угод стосується чистової обробки в уже збудованих i введених будинках, коли можна отримати ключi i заходити на ремонт, ще 35% - на повнiстю готове житло з ремонтом вiд девелопера, коли покупець може заїжджати i жити, - наводить цифри Дарiя Бедя, посилаючись на дослiдження аналiтикiв компанiї DIM. - Ще 20% угод припадає на житловi будинки iз готовнiстю 50% i вище, i лише 15% - на об'єкти на раннiх стадiях будiвництва. Цiкаво, що ще рiк тому українцi навiть не дивились вбiк так званого котловану або початкових циклiв будiвництва, лякаючись невизначеностi i можливих довгобудiв чи взагалi недобудiв".
"Надзвичайний попит мають однокiмнатнi та двокiмнатнi квартири у введених в експлуатацiю будинках. Їх готовi купувати навiть за стовiдсоткової оплати. За цими лотами вже вiдчувається дефiцит, - коментує Iрина Мiхальова. - Цiкавим фактом може бути попит з боку ВПО на дво- та трикiмнатнi квартири, якi купують на кiлькох господарiв, адже люди виїздили цiлими родинами. Повертається попит на смартквартири, що, в першу чергу, обумовлено невисокою вартiстю такої нерухомостi".
"Якщо до вiйни люди купували нерухомiсть трохи вищого рiвня, нiж могли собi дозволити (за кiлькiстю квадратних метрiв, статусом житлового комплексу чи локацiєю), то зараз все частiше обирають об'єкти, орiєнтуючись на сьогоденнi потреби i фiнансовi можливостi тут i зараз. Бiльший попит на квартири з невеликими житловими площами. Атрибути розкошi вже не такi популярнi, життя в кредит - недоцiльне, усi чекають на вiдновлення економiки, - зазначають в компанiї KAN Development.
По iнформацiї ProfiDOM.com.ua, з'явилися специфiчнi вимоги при виборi новобудови, посилилася увага до репутацiї забудовника.
"Вiд початку вiйни провiдний критерiй - це безпека. Тип будiвельних конструкцiй, наявнiсть пiдземного паркiнгу чи доступностi укриттiв - це те, про що питають в першу чергу, - говорить Дмитро Новiков. - Як i до вiйни, репутацiя девелопера мала значення, а на сьогоднi цей критерiй ще став вагомiший. На сьогоднi невелика кiлькiсть гравцiв на ринку можуть похвалитися реальними досягненнями у динамiцi будiвництва. Ми говоримо не про iмiтацiю, а про активне будiвництво пiд час вiйни, наявнiсть у забудовника фiнансових ресурсiв для завершення розпочатих об'єктiв будiвництва та введення їх в експлуатацiю".
"Важливим фактором для вибору нерухомостi тепер є вiдсутнiсть поруч з об'єктом ТЕЦ або iнших об'єктiв критичної iнфраструктури, люди, наляканi вiйною, обирають будинки, у яких обов'язково є пiдземний паркiнг або поруч справжнє укриття", - зазначає Тетяна Маркова.
"Активiзувався попит й на комерцiйну нерухомiсть. Це не тiльки прибуток для забудовника, це активiзацiя малого й середнього бiзнесу, це сплаченi в бюджет податки, це новi робочi мiсця тощо, - коментує iрина Мiхальова. - За квiтень-травень наш вiддiл продажу броварських комплексiв говорить про високу зацiкавленiсть покупцiв саме комерцiйними примiщеннями. За цей час вдалося укласти понад 15 угод з придбання рiзнопланових просторiв - як пiдвальних, так i на перших поверхах будинкiв".
Турбулентнiсть ринку й залежнiсть вiд зовнiшнiх факторiв не дозволяють давати чiткi прогнози щодо подальшої ситуацiї, але всi гравцi ринку зберiгають обережний оптимiзм.
Анна Лаєвська, "Iнтергал-Буд": "Маємо обережнi надiї на масштабування "єОселя". За постiйного фiнансування ця програма може суттєво збiльшити попит на житло. Зараз працюємо й над власними iнiцiативами у цьому напрямку, проте поки не готовi анонсувати, що саме це буде".
Iрина Мiхальова, Alliance Novobud: "Попит на нерухомiсть в Києвi та областi сьогоднi становить 20-25% вiд показникiв до повномасштабного вторгнення. За умови збереження настроїв споживачiв, аналогiчних нинiшнiм, зростання ринку до кiнця року можливе ще на 12-15%. Якщо порiвнювати попит серед мiстечок-сателiтiв столицi, то вiн вищий в Броварах, анiж, наприклад, в Iрпенi чи Бучi, якi постраждали бiльше. Спостерiгаємо активнiсть банкiв та держави у напрямку фiнансування програми "єОселя". Безсумнiвно, це додасть енергiї ринку. Щодо цiн, то до кiнця року, гадаю, вони поступово все ж зростатимуть в межах 6-11%. Тож тi, хто купує на "днi" ринку, тобто зараз, значно виграють".
Дмитро Новiков, City One Development: "Прогнозувати, як i ранiше, складно, але вбачаємо, що до кiнця року попит особливо не змiниться вiдносно ситуацiї на зараз. Ми не знаємо, що на нас чекає восени, яка буде ситуацiя - все залежить вiд характеру бойових дiй, намiрiв ворога та захищеностi критичної iнфраструктури. Але ми вiримо в могутнiсть та професiйнiсть наших сил ППО, зi свого боку продовжуємо пiдтримувати та допомагати ЗСУ та чекаємо на скорiшу Перемогу".
Дарiя Бедя, DIM: "Наше завдання - продовжити повертати рiвень реального попиту i вийти на довоєннi показники. Аналiзуючи ринок i потенцiал попиту, гадаю, зможемо повернути ще як мiнiмум чверть вiд довоєнних показникiв продажiв до кiнця осенi".
Тетяна Маркова, "Київмiськбуд": "Звичайно, всi ми поволi звикаємо жити в умовах воєнного стану, чим далi вiд столицi будуть бойовi дiї, тим активнiшим ставатиме попит на нерухомiсть. Адже є потреба у житлi у вимушених переселенцiв, є вiдкладений попит людей, якi планували таку покупку до великого вторгнення, є зацiкавленiсть iнвесторiв, є фактор здорожчання будiвництва та будматерiалiв, що позначається на цiнi нерухомостi. Тобто, вирiшальним для вiдновлення попиту на первинному ринку нерухомостi є фактор вiйни. Ми всi дуже хочемо, щоб Україна перемогла, щоб ЗСУ вигнали окупантiв з усiх куточкiв нашої країни, далi - все добудуємо i вiдновимо".