Оценщики-посредники останутся без работы

Документ вступит в силу с 1 января 2020 г. Изменения затронут как покупателей и продавцов, так и нотариусов с оценщиками. Сама процедура усовершенствуется, появятся дополнительные возможности для участников сделок.
В частности, будут ликвидированы электронные площадки, которые выступали в роли посредников. Они делали процедуру оценки имущества более затратной, непрозрачной и несли в себе коррупционные риски. За услуги внесения отчетов про оценку имущества, подготовленных оценщиком, электронными площадками устанавливалась плата, то есть пользование базой было платным. Для рынка недвижимости это означало, что при продаже имущества и его оценке в прайс услуг оценщика включалась эта сумма. Платить за внесение приходится сейчас именно собственнику имущества. Система автоматической оценки заработает 1 июля 2020 г. 31 января 2020 г. электронные площадки отключат от единой базы, и на время переходного периода до 1 июля бесплатный доступ к базе будут иметь нотариусы и оценщики.
"Только эти площадки имели право на внесение сведений в Единую базу отчетов об оценке имущества. То есть никаких функций площадки не осуществляли, кроме как внесения отчетов в базу, и то по заявлению оценщика. Вся необходимая работа по подготовке отчета осуществлялась оценщиком, но внести подготовленный отчет оценщик лично не мог", - рассказала UBR младший юрист компании JN Legal Яна Пиоро.
Стоимость "услуг" электронных площадок на данный момент составляет от 1 тыс. до 1,8 тыс. грн., в зависимости от стоимости объекта, который вносят в базу через площадку. Так как в крупных населенных пунктах стоимость жилой недвижимости, как правило, превышает 300 тыс. грн., то чаще всего плата составляет 1800 грн.
"Эти деньги не шли в госбюджет. При этом искусственно созданная монополия 4 существующих площадок (попытки зарегистрировать конкурирующие площадки, не из пула коррупционной схемы, проваливались) позволяла им безнаказанно повышать цены своих "услуг" (в начале их работы в июле 2018 г. стоимость составляла около 400 грн.). Цены площадок ничем не регулируются и не контролируются", - отметил директор юридического агентства "Абсолют" Александр Гладий.
Стоимость услуг оценщика для жилой недвижимости составляет в среднем 800-1000 грн. То есть услуга оценки имущества в среднем в 2 раза дешевле процедуры регистрации этой оценки в базе Фонда госимущества через электронные площадки.
"По разным оценкам, "площадки-прокладки" принесли владельцам за год от 23 млн. до 100 млн. грн. доходов. Если сюда еще включить суммы откатов и серых схем, заработок может возрасти в 1,5-2 раза", - заявила  эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.
По информации ProfiDOM.com.ua, теперь за формирование единой базой электронной справки о стоимости объекта недвижимости будет взиматься плата в размере 2,5% прожиточного минимума (чуть более 50 грн.). За регистрацию отчета об оценке в единой базе (в случае несогласия с электронной справкой) взимается плата в размере 10% прожиточного минимума (чуть более 200 грн.). Таким образом, процедура станет дешевле как минимум в 6 раз.
Предлагается абсолютно новый подход к созданию отчетов об оценке имущества. Предусмотрена возможность оценить имущество без привлечения оценщика - собственником имущества - с помощью сервиса Единой базы данных отчетов об оценке имущества. Результатом такой оценки будет электронная справка об оценочной стоимости объекта. Цена имущества будет установлена системой автоматически (при помощи автоматического модуля оценки имущества). Процесс определения стоимости имущества станет комфортней, мобильней и быстрее. Предусмотрен прямой открытый неавторизованный доступ в единую базу для просмотра любых сведений об объекте недвижимости, в том числе его стоимости и отчетов об оценке.
"Доступ, внесение, проверка информации осуществляется бесплатно. Формирование электронных выписок про рыночную стоимость объекта недвижимости - тоже. Отчет от оценки должен быть в публичном доступе", - заметила Берещак.
В случае несогласия с результатами проведенной автоматической оценки предусмотрено, что собственник имущества может привлечь оценщика, который составит отчет и зарегистрирует его в единой базе.
Оценщики смогут зарегистрировать отчет об оценке исключительно с помощью квалифицированной электронной подписи. Это мера защиты, чтобы отсеять "серые" площадки, говорят эксперты.
"С целью избежать возможных спекуляций со стороны оценщиков реформа устанавливает жесткое правило: если сумма, названная оценщиком, отличается от автоматической более чем на 25%, в регистрации отчета будет отказано. Но чтобы не тормозить сделки, предусмотрена возможность обжаловать отказ. Введение четко обозначенных сроков обжалования (в течение 5 дней) является прогрессивным и важным процессом для рынка недвижимости", - говорит Пиоро.
Еще одно нововведение, которое должно уменьшить затраты участников сделок при продаже имущества, - нотариусам вернут прямой доступ к единой базе. Доступ для проверки информации будет бесплатным.
"При заверении сделок с недвижимостью нотариусы смогут самостоятельно осуществить проверку соответствия договорной цены недвижимости ее стоимости, которая автоматически генерируется единой базой. Это сократит транзакционные издержки участников и наиболее логично для типовых объектов, широко представленных на рынке недвижимости", - заметил Гладий.
Из других положительных моментов инициативы можно отметить внесение в единую базу информации о цене недвижимости, указанной в договоре купли-продажи.
Такая информация поможет сделать рынок недвижимости более прозрачным, обеспечит значительно более репрезентативный и качественный анализ состояния рынка.
"Использование информации об истинных ценах продажи объектов недвижимости поможет определять стоимость с применением реалистичной информации как оценщикам, так и модулю единой базы данных", - добавил Гладий.
Глобально сделки станут быстрее, и даже проблемные моменты с оценкой имущества будут решаться в установленные сроки, без затягивания.
Но стоить отметить, что автоматическая оценка имущества (самостоятельно субъектом) все же не решит всех проблемных моментов, говорят юристы.
"Скорее всего, некоторые продавцы имущества будут вынуждены обращаться к оценщикам, так как автоматический модуль оценки имущества, в том виде, который предложен сейчас, требует доработок и не всегда даст возможность отображать реальную рыночную стоимость объекта", - говорит Пиоро.