По информации Национальной энциклопедии строительства ProfiDom.com.ua, портал Domik.ua провел анализ-прогноз привлекательности рінка недвижимости в 2018 году.
Средняя стоимость однокомнатной квартиры в домах старого жилого фонда сегодня составляет около 30 000 долларов или 852 000 грн. Сдать в аренду такую квартиру, при условии удачного расположения и наличия косметического ремонта, можно за 7000 грн. Окупаемость инвестиции составит чуть больше 10 лет, доходность – около 10%, без учета необходимости ремонта перед сдачей в аренду, амортизационных расходов и налогов.
Однокомнатная квартира в новом доме будет стоить минимум 50 000 долларов. На первичном рынке есть предложения дешевле, но после расходов на ремонт получится та же сумма или даже больше. Сдать в аренду квартиру в новом доме можно за 9000-10 000 грн в месяц. Окупаемость инвестиции составит 12-13 лет без учета налогов и амортизационных расходов. Доходность – 8%.
При выборе объекта для инвестирования, нужно учитывать разные факторы – не только доходность на текущий момент, но и перспективы изменения цены в том или ином доме или районе. Например, только в 2017 году квадратный метр в советских панельных домах подешевел в среднем на 9%. За 10 лет, пока инвестиция будет окупаться, квартира может потерять больше половины своей стоимости – при условии отсутствия форс-мажоров в виде стремительной девальвации.
Поэтому, более целесообразна инвестиция в новые дома, квартиры в которых при благоприятной ситуации постепенно растут в цене, а при неблагоприятной – дешевеют медленнее. Стоит обращать внимание и на расположение: районы, которые активно развиваются и имеют хорошую инфраструктуру, и через 10 лет будут более востребованы потенциальными арендаторами и покупателями.
Прогноз на 2018 год
В наступившем году большинство тенденций, которые наблюдались в 2017-м, получит продолжение.
Стоимость квадратного метра будет зависеть от курса доллара и изменения доходов населения. Если гривна укрепится, как это было в начале прошлого года, это создаст предпосылки для дальнейшего роста цены квадратного метра. Как и в 2017 году, рост будет постепенным и избирательным.
Однозначно, продолжится расслоение рынка недвижимости. Количество предложений квартир в новых домах будет расти, и покупатели все чаще будут выбирать их, в том числе, на вторичном рынке. Продавцам квартир в старых советских домах не останется ничего другого, кроме как продолжать снижать цену – это единственное, чем они сейчас могут конкурировать с новостройками.
Не ожидается появления реально работающих кредитных механизмов для вторичного рынка. Для снижения учетной ставки НБУ гривна слишком нестабильна – даже в бюджет 2018 года заложена девальвация на уровне 10%. А без снижения учетной банки не смогут снизить ставки по кредитам. Кроме того, подавляющее большинство украинских банков не могут себе позволить долгосрочное кредитование под низкие проценты – у них нет для этого свободных средств. Но даже если в 2018 году какие-то кредитные механизмы для вторичного рынка заработают, они вряд ли будут способствовать росту спроса и цен на недвижимость старого жилого фонда – скорее, усугубят расслоение рынка.
