Под Киевом может образоваться "строительный пузырь"

"Они начинают строить все новые и новые объекты, выставляют цены на уровне себестоимости, а то и ниже, и даже создают видимость активной работы. Но фактически дома сооружаются крайне медленно, сроки ввода в эксплуатацию все время переносятся. Главная цель таких застройщиков - собрать деньги с покупателей квартир в новых объектах на достройку уже начатых. И в какой момент эта пирамида рухнет - можно только догадываться", - рассказал UBR Костецкий.
По данным главы агентства "Евро Рейтинг" Григория Перервы, в прошлом году в пригороде было построено более 1 млн. кв. м жилья. На начало 2017 г. сооружается 200 новых ЖК с заявленными сроками ввода в эксплуатацию со второго квартала 2017 г. до 2022 г.
"В реальности объектов еще больше, просто некоторые предпочитают "не светиться", ориентируются исключительно на локальные продажи", - предположил Перерва.
При этом, как удалось выяснить "Евро Рейтингу", явных долгостроев в пригороде - не менее 20% (40 объектов).
"Как правило, у застройщиков, которые тянут с вводом дома в эксплуатацию, две проблемы. Во-первых, они не могут получить от местных властей "добро" на изменение целевого назначения земли (как правило, она оформляется под индивидуальное, а не под высотное строительство). Во-вторых, возникают сложности с подключением к коммуникациям. В итоге человек получает квартиру, но не право собственности на нее", - пояснил Григорий Перерва.
По его словам, большинство застройщиков начинает работы на объектах, как только получает участок, вне зависимости от того, насколько его статус соответствует строящемуся дому. Документы приводят в порядок уже в процессе строительства, рассчитывая уладить все проблемы к моменту ввода ЖК в эксплуатацию. Но, как показывает практика, сделать это удается далеко не всем.
В "Евро Рейтинге" говорят, что вычислить "пирамиды" непросто.
"Договариваться с местными властями иногда сложнее, чем со столичными. Поэтому проблемы возникают даже у добросовестных застройщиков. Иногда в одном комплексе у нескольких объектов с документами все в порядке, а отдельные, по сути, незаконные", - отмечает Перерва.
В отдельную категорию аналитики выделяют застройщиков, у которых попросту нет денег на достройку домов. Цены на жилье в пригороде по-прежнему приятно удивляют покупателей: предложения стартуют с 6-8 тыс. грн./кв. м. А за 8-10 тыс. грн. обещают уже квартиру в доме комфорт-класса.
Управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов говорит, что за последний год новостройки под Киевом подорожали на 10%. Но, по словам Григория Перервы, цены подняли далеко не все, а некоторые даже снизили. В итоге усредненная динамика рынка близка к статистической погрешности, то есть цены фактически стоят, хотя все составляющие строительства дорожают.
При почти одинаковых натуральных показателях киевского и пригородного рынков (1 млн. кв. м в 2016 г.) стоимость первого оценивается в 7,1 млрд. грн., а второго - всего в 780 млн. грн.
По информации ProfiDOM.com.ua, разница в стоимости киевского и пригородного жилья варьируется от 10% до 100%. С одной стороны, дешевизна привлекает в пригород покупателей, с другой - и дальше надувает "пузырь". По оценкам экспертов, цена, которая позволяет застройщику покрыть себестоимость и выйти хотя бы в небольшой плюс, составляет порядка 10 тыс. грн./кв. м, что вдвое больше минимального предложения по рынку.
Сергей Костецкий говорит, что многие застройщики, наученные горьким опытом кризисных времен, даже в случае явных проблем до последнего "держат марку".
"Они даже не увольняют людей, оставляют несколько бригад для создания видимости работ и, естественно, продолжают продавать квартиры", - рассказал он.
Поэтому первое, что советуют сделать эксперты потенциальным покупателям, выбирающим квартиры в пригородных новостройках, - поинтересоваться даже не столько репутацией застройщика, сколько документами на конкретный дом, и, прежде чем платить, промониторить, насколько активно идут работы и "растет" ли объект.
Активность застройщиков в пригороде будет расти и дальше. Эксперты считают, что бум продлится еще, как минимум, пару лет. Главная причина - стабильно высокий спрос.
"Соотношение сделок в Киеве и пригороде приблизилось к пропорции 50 на 50. Основной спрос в эконом-сегменте сконцентрирован именно в пригороде, и такая тенденция будет сохраняться", - уверен эксперт.
Наиболее массировано застраивается Киево-Святошинское направление.
"На первом месте - Ирпень, где возводится 40 объектов", - отмечает Перерва.
Застройщики облюбовали также Софиевскую Борщаговку. Сейчас там реализуется сразу несколько масштабных проектов, в частности, "Европейка" (112 объектов), ЖК "София" (49 объектов), "Софиевская сфера" (40 домов). Целые микрорайоны застраиваются также в Гатном (ЖК "Озерный гай", 32 объекта), Броварах (ЖК Scandia, более 100 объектов), Святопетровском (ЖК "Петровский квартал", 50 объектов) и др.
"Наблюдаем и увеличение активности на левом берегу, в первую очередь, в Борисполе и Броварах. С точки зрения инфраструктуры преуспевают Ирпень и Буча - благодаря успешной реализации целостной концепции развития городов (создание парков, зон отдыха, стадионов, детских садов и медицинских центров)", - добавляет Михаил Артюхов.
Впрочем, Григорий Перерва не столь оптимистичен. По его словам, темпы развития пригородной инфраструктуры явно не поспевают за новостройками. В итоге практически во всех городах-спутниках нарастает дефицит мест в детсадах и школах, хромает медицина и пр.
"Явный прогресс демонстрирует разве что ритейл - супермаркеты пошли за покупателями и активно осваивают пригород", - утверждает эксперт.
Ситуацию должны исправлять сами застройщики. И у многих в проектах ЖК предусмотрено сооружение детсадов и школ. Но, во-первых, строят объекты социальной инфраструктуры в последнюю очередь, когда в части домов уже живут люди. Во-вторых, новые учреждения, как правило, частные, поэтому не всем по карману.
Нарастают и транспортные проблемы: жители пригорода не понаслышке знают об огромных пробках на въездах в столицу утром и вечером. А в этом году может стать еще хуже, ведь сравнительно недорогое жилье в пригороде для многих горожан - единственный способ обзавестись собственной жилплощадью.
"Крупные европейские города давно нашли хорошее решение этого вопроса в объединении городского метро с железнодорожным транспортом. Их пример стоило бы позаимствовать и нашим властям", - резюмировал Артюхов.
Впрочем, в этом году на столь масштабные и недешевые проекты в бюджете вряд ли найдутся деньги.