По информации журналистов ProfiDom.com.ua, портал «Экономическая правда» пишет о том, что подобные слухи противоречат фактам: план продаж у большинства застройщиков превысил прошлогодние уровни, а работы на строительных площадках ускорились. Анализ этой проблемы ЭП провела совместно с Холдинговой Компанией «Киевгорстрой» и выяснила, кто «ставит палки в колеса» девелоперам и как, на самом деле, чувствует себя рынок.
Краха, который предрекали рынку, не случилось
Безусловно, в 2020 году на строительный рынок повлияла пандемия COVID-19. Рынки первичной и вторичной недвижимости замедлили масштабное развертывание сезона строительных работ, а потенциальные покупатели повременили с инвестированием.
По оценкам экспертов, за 3 месяца карантина киевские застройщики недополучили выручку в размере более 4 млрд грн. Весной застройщики не смогли реализовать суммарно свыше 4 тысяч квартир. С лета на первичном рынке жилья началась существенная активизация покупателей. В июне количество обращений в отделы продаж строительных компаний практически сравнялось с показателями предкарантинного февраля.
Осеннюю динамику продаж менеджеры ведущих застройщиков оценивают положительно. Киевский рынок недвижимости восстанавливается, потребительский спрос местами обогнал прошлогодние показатели.
Некоторые эксперты считают, что «рынок недвижимости Киева в сентябре был активным, цены выровнялись до уровня докарантинных и спрос был на недвижимость различных профилей и ценовых категорий. Условия для покупки и продажи комфортны для всех сторон сделки». При этом, они объясняют рост продаж снижением курса гривни и повышением привлекательности недвижимости, благодаря снижению цен в долларовом эквиваленте.
Так, по данным портала lun.ua, средняя цена на квадратный метр в новостройках Киева снизилась с 990 долларов в январе-феврале до 950 долларов в сентябре.
«Во второй половине августа и сентябре «Киевгорстрой» уже вышел на докарантинный уровень продаж. По информации от других застройщиков, их динамика продаж тоже положительная. Краха, который предрекали рынку, не случилось», - утверждает Президент Холдинговой Компании «Киевгорстрой» Игорь Кушнир.
Фактор ГАСИ
Государственная архитектурно-строительная инспекция стала самым серьезным препятствием для развития рынка. По словам участников рынка, действия ГАСИ негативно влияли, как на привлечение инвестиций в рынок недвижимости, так и к сдерживанию роста валового внутреннего продукта.
В 2019 году ГАСИ существенно сократила объемы согласования документации для начала строительных работ и искусственно затягивала выдачу разрешений на ввод в эксплуатацию.
Если в 2018 году доля отказов ГАСИ среди общего количества документов составляла 6%, то в 2019 году она выросла до 8,6%. В январе 2020 года Инспекция «завернула» 11,6% документов. Впрочем, эта статистика учитывает объекты всех категорий сложности и является «средней температурой по больнице». Для строителей жилья процент отказов был самым высоким.
По словам И. Кушнира, объем выдачи документации за последний год сократился в 4-5 раз, при том, что число заявок не уменьшилось. С начала года «Киевгорстрой» ввел уже три своих жилых комплекса и три комплекса компании «Укрбуд Девелопмент».
Проблемы, с которыми сталкивается компания в госоргане, носят нетипичный характер. «Все изменения проектов по ходу работ, тоже должны регистрироваться в ведомстве, и со своими ЖК мы всегда это делаем сразу. Но структуры «Укрбуда» этого не делали вообще – а это первая же формальная причина для отказа», - считают в «Киевгорстрое».
По словам Кушнира, вместо того, чтобы просто закончить строительство и ввести дом в эксплуатацию, приходится проделывать работу, которая давно должна быть сделана. В пресс-службе «Киевгорстроя» назвали формальными причины отказов ГАСИ и привели в пример статистику.
«По вводу в эксплуатацию объектов «Укрбуда» ГАСИ, в целом, имеем 25 отказов. По состоянию на сегодня за август и сентябрь четыре документа находятся на рассмотрении, три - на повторном рассмотрении и только один – зарегистрирован», - говорится в сообщении пресс-службы и уточняют, что отказы предоставляются по простейшим вопросам: смена подрядчиков, технадзора и т.д.
Финансовая устойчивость
Продолжающийся адаптивный карантин и некоторая неопределенность, связанная с распространением COVID-19, не распугала инвесторов в жилье. Спрос на недвижимость на начальных стадиях строительства увеличился на 15%, говорят эксперты по недвижимости:
«Покупатель стал более взвешенно подходить к выбору застройщика и объекта инвестирования. Но самое важное – опыт застройщика, способность строить за счет собственных средств, что существенно снижает риски для покупателя. Финансирование 25% объектов на рынке ведется в основном за счет средств покупателей. При этом, только у проектов, реализуемых двумя-тремя девелоперами, существует финансовый запас, который позволит в период до 12 месяцев строить без привлечения средств инвесторов.
Подтверждают слова экспертов и компании-застройщики. Президент КГС Игорь Кушнир призывает потенциальных инвесторов взвешенно подходить к выбору девелопера: «Всегда стоит задаваться вопросом – а если продажи упадут, что тогда? Мы такой ситуации не допускаем, но готовы и к ней. Под каждый проект «Киевгорстроя» сформированы финансовые резервы, равные сметной стоимости строительства. Кроме того, у холдинга есть накопительный фонд, в котором аккумулируется прибыль. В самом крайнем случае, мы можем привлечь кредитные средства»
Почему не получилось у «Укрбуда» и «Аркады»
«Укрбуд Девелопмент» и банк «Аркада» тоже были большими и устойчивыми компаниями. Почему же они потерпели крах?» - возразит искушенный читатель.
На самом деле, проблемы у обеих компаний были и с механизмами финансирования, и с разрешительной документацией. «Киевгорстрой», проведший аудит и взявшийся достраивать ЖК «Укрбуд Девелопмент», говорит, что финансовые резервы там отсутствовали.
Более того, затягивание процесса передачи комплексов «Укрбуда» на баланс КГС произошло, как раз из-за проблем с документами на землю, разрешениями на выполнение работ и градостроительными условиями, о которых не позаботились бывшие руководители.
По словам экспертов, в контексте проблем, возникших с инвесторами «Укрбуд» и «Аркады», немаловажным аспектом популярности объектов является надежность застройщиков и наличие неоспариваемой разрешительной документации.
Эксперты подтверждают: «Наиболее важным для инвестора является наличие всех документов, подтверждающих законность будущего жилого комплекса. Любые нестыковки в документах, например, несоответствие строящегося объекта целевому назначению земельного участка и связанное с этим активное противодействие строительству со стороны местных жителей, существенно повышают риск покупки квартиры в таком ЖК».
