Эксперты раскритиковали систему автоматической оценки жилья

В первый день после пуска, 29 июня, новым сервисом воспользовалось 3,5 тыс. граждан, а 1,5 тыс. нотариусов сделали проверки отчетов или справок, зарегистрировав соглашения о купле-продаже недвижимости. По состоянию на 6 июля, система выдала более 25 тыс. справок об оценочной стоимости, а нотариусы оформили  свыше 10 тыс. договоров.
Чиновники заверяют, что время для получения справки после внесения всех необходимых данных - "две секунды". Чтобы воспользоваться системой, нужны доступ к Интернету и электронная цифровая подпись, передает UBR.
Гендиректор девелоперской компании Greenol Олег Приходько уверен, что с пуском системы автоматической оценки недвижимости "на рынке кардинальных изменений не произойдет". Уже довольно длительное время формировалась база оценок, которая основывается на независимых оценках по купле-продаже недвижимости. С другой стороны, автоматическая оценка не сможет учитывать индивидуальные качества квартир. Например, пентхаусов, квартир на вторичном рынке в запущенном состоянии или жилья с "супердизайнерским ремонтом".
"В одном доме буквально на разных этажах могут быть квартиры, которые реально могут отличаться в стоимости на 20-25%. Это будет зависеть от видовых характеристик плюс от технического состояния и ремонта", - подчеркнул эксперт.
Потому "никакая автоматическая система не сможет это подсчитать", добавляет он. Придется обращаться к независимым оценщикам.
Нужно учитывать, говорит Приходько, что от оценки продажи необходимо будет уплачивать налоги. Например, по 1% - в Пенсионный фонд и госпошлина. Но если продаваемая квартира в собственности меньше трех лет, то тогда все по-другому - 5% госпошлины, 1,5% - военный сбор и 1% - в Пенсионный фонд.
Следовательно, многие были заинтересованы в занижении рыночной стоимости, чтобы и налоги были меньше.
"Поэтому лучше независимому оценщику заплатить 1-3 тыс. грн. и получить более низкую стоимость для купли-продажи", - поделился своими наблюдениями гендиректор Greenol.
Президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины (АСНУ) Юрий Пита считает, что внедренный ФГИ модуль оценки объектов недвижимости требует доработки.
"Прежде всего, это касается проблем с оценкой дорогих квартир. Мы ежедневно получаем сотни замечаний по работе этого ресурса. Но говорить о том, что такой модуль неэффективен, было бы несправедливым", - заявил он.
По его словам, система достаточно корректно оценивает квартиры типовой застройки. Хотя превышение оценочной стоимости объектов, особенно в областных центрах, составляет от 10% до 20%.
"Модуль дает лишь определенных ценовой ориентир, но он никак не сможет заменить работу независимых оценщиков", - подчеркнул Юрий Пита, отметив главное преимущество новинки - сервис бесплатный.
Для квартир со средней и высокой стоимостью государственная система не предназначена, констатировал глава АСНУ. По данным риэлторов, иногда погрешность в полтора раза превышает рыночную стоимость объектов.
Кроме того, на данный момент сервис ФГИ не "заточен" на частные домовладения, земельные участки, объекты коммерческой недвижимости. В том числе, подчеркнул Юрий Пита, на сложные объекты (производственные помещения, склады, заводы и т. д.).
По информации ProfiDOM.com.ua, в АСНУ отметили, что новый сервис не стал "революционным". В Украине уже действуют схожие геопорталы, которые работают более корректно, нежели модуль ФГИ.
"Стоит сказать, что идеальная погрешность для автоматизированных систем не должна превышать 3-5%, но для создания такой системы потребуются очень серьезные временные рамки и финансовые ресурсы", - предположил Юрий Пита.
С одной стороны, пуск автоматической оценки - очень удобный и, казалось бы, правильный шаг, заявила эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак. Во-первых, он "убирает нечестных на руку хапуг, если таковые были задействованы в схеме оценки ранее". Во-вторых, очень упрощает жизнь владельцам имущества и покупателям.
"Ведь фактически без чужой помощи можно сгенерировать справку о рыночной стоимости объекта, которая действительна в течение определенного времени и убирает любых посредников и вопрос в их компетентности, профессионализме, а самое главное - не ангажированности", - подчеркнула она.
Однако есть ряд нюансов, которые вызывают вопросы к работе системы. Прежде всего, алгоритмы оценки и их инструменты подбора "одноклассников" - нет гарантий, что подобранные оцененные объекты-референсы имеют не заниженную или завышенную стоимость.
Потом, в условиях жесткого и хаотичного рынка, когда "о здравомыслии ценообразования на вторичном рынке речи практически нет", изучить реальное соотношение цена/качество с похожими объектами при помощи алгоритмов анализа данных может быть довольно сложно.
"Через полгода планируется обновить алгоритмы оценки, возможно, пересмотреть и усовершенствовать их, опираясь уже на проделанную работу и опыт. Думаю, это поможет усовершенствовать сервис и улучшить качество оценки", - говорит Виктория Берещак.