По информации журналистов ProfiDom.com.ua, об этом рассказал портал UBR.ua. В первый день после запуска, 29 июня новым сервисом воспользовалось 3,5 тыс. граждан, а 1,5 тыс. нотариусов сделали проверки отчетов или справок, зарегистрировав соглашения о купле-продаже недвижимости.
С виду все хорошо, однако, система завышает стоимость квартир и иногда погрешность в полтора раза превышает рыночную стоимость объектов За первую неделю работ, по состоянию на 6 июля, система выдала более 25 тыс. справок об оценочной стоимости, а нотариусы оформили более 10 тыс. договоров. Чиновники заверяют, что время для получения справки после внесения всех необходимых данных – «две секунды». Для того, чтобы воспользоваться системой, нужны доступ к интернету и электронная цифровая подпись.
Что может оценить новая система
Эксперты по недвижимости уверены, что с запуском системы автоматической оценки недвижимости «на рынке кардинальных изменений не произойдет». Уже, довольно длительное время формировалась база оценок, которая основывается на независимых оценках по купле-продаже недвижимости.
С другой стороны, автоматическая оценка не сможет учитывать индивидуальные качества квартир. Например, пентхаусов, квартир на вторичном рынке в запущенном состоянии, или жилья с «супердизайнерским ремонтом». В одном доме буквально на разных этажах могут быть квартиры, которые реально могут отличаться в стоимости на 20-25%. Это будет зависеть от видовых характеристик плюс от технического состояния и ремонта. Потому, «никакая автоматическая система не сможет это подсчитать», говорят специалисты и придется обращаться к независимым оценщикам.
Нужно учитывать, что от оценки продажи необходимо будет уплачивать налоги. Например, по 1% – в Пенсионный фонд и госпошлина. Но, если продаваемая квартира в собственности меньше трех лет, то тогда все по-другому – 5% госпошлины, 1,5% – военный сбор и 1% – в Пенсионный фонд.
Следовательно, многие были заинтересованы в занижении рыночной стоимости – чтобы и налоги были меньше. «Поэтому, лучше независимому оценщику заплатить 1-3 тыс. грн и получить более низкую стоимость для купли-продажи», считают специалисты
В Ассоциации специалистов по недвижимости (риелторов) Украины (АСНУ) говорят, что внедренный ФГИ модуль оценки объектов недвижимости требует доработки: система достаточно корректно оценивает квартиры типовой застройки. Хотя, превышение оценочной стоимости объектов, особенно в областных центрах, составляет от 10 до 20%.
Для квартир со средней и высокой стоимостью, государственная система не предназначена, - по данным риелторов, иногда, погрешность в полтора раза превышает рыночную стоимость объектов. Кроме этого, на данный момент сервис ФГИ не «заточен» на частные домовладения, земельные участки, объекты коммерческой недвижимости, в том числе, - на сложные объекты (производственные помещения, склады, заводы и пр.).
В АСНУ отметили, что новый сервис не стал «революционным». В Украине уже действуют схожие геопорталы, которые работают более корректно, нежели модуль ФГИ. Идеальная погрешность для автоматизированных систем не должна превышать 3-5%, но, для создания такой системы потребуются очень серьезные временные рамки и финансовые ресурсы.
С одной стороны, запуск автоматической оценки – очень удобный и, казалось бы, правильный шаг, говорят некоторые специалисты. Во-первых, он «убирает нечестных на руку хапуг, если таковые были задействованы в схеме оценки ранее». Во-вторых, очень упрощает жизнь владельцам имущества и покупателям. «Ведь, фактически без чужой помощи можно сгенерировать справку о рыночной стоимости объекта, которая действительна в течение определенного времени и убирает любых посредников и вопрос в их компетентности, профессионализме, а самое главное – не ангажированности»
Однако, есть ряд нюансов, которые вызывают вопросы к работе системы. Прежде всего, алгоритмы оценки и их инструменты подбора «одноклассников» – нет гарантий, что подобранные оцененные объекты-референсы имеют не заниженную или завышенную стоимость. Потом, в условиях жесткого и хаотичного рынка, когда «о здравомыслии ценообразования на «вторичке» речи практически нет», изучить реальное соотношение цена/качество с похожими объектами при помощи алгоритмов анализа данных может быть довольно сложно.
Главные «косяки» госсистемы
Отзывы участников рынка о системе автоматизированной оценки недвижимости от ФГИ:
- Рынок не воспринимает эту систему, как панацею, она готовилась в спешке и баги вылезли мгновенно. Она пока не пригодна для оценки коммерческих объектов, земли, сложных промышленных объектов.
- ФГИ декларирует ее универсальность, но она более-менее подходит для оценки типовых квартир.
- Среди других систем она не лучше и не хуже, грубо говоря – посредственная. Очевидно ее надо было запустить, потому что «руководство пообещало», но спешка не всегда хорошая вещь.
- Никаких существенных изменений на рынке не произошло, ведь система бесплатная и нет ни одного принуждения использовать именно ее.
- Вряд ли, к устранению багов или ее усовершенствования что-то существенное изменится на рынке оценки.
- Что есть эта система, что ее нет – «ничего эпического не случится».
