Рынок ипотеки может исчезнуть

С этой точкой зрения, выражаемой отдельными банкирами, согласны не все собеседники UBR.ua и, более того, к ее критикам относятся и представители банковской сферы. Они заявляют - ипотечный рынок в Украине фактически перестанет работать как минимум до победы в войне, независимо от уровня процентной ставки и условий работы для банков. Важнейшая задача государства в таком случае - обеспечить компенсации для граждан.
Верховной Раде предлагали разные варианты списания долгов за поврежденное в ходе боевых действий имущество, но пока парламентарии сошлись на законопроекте №7441-1. Его 16 июня рекомендовал к принятию в первом чтении налоговый комитет ВР под главенством депутата от "СН" Данила Гетманцева, который, собственно, и является первым из указанных в списке инициаторов документа.
Согласно законопроекту, физлица, чье поврежденное или уничтоженное имущество (или права на него) было либо заложено в банке для получения кредита, либо покупалось у застройщика в рассрочку, могут обратиться к такому кредитору с заявлением об отсрочке обслуживания долга (основной суммы, комиссий, процентов и других платежей).
Если собственность не находится на оккупированных и охваченных боевыми действиями территориях, то к заявлению нужно добавить подтверждающие разрушения документы (пока их перечень не определен). Если на оккупированной, то кредитор должен одобрить заявку о приостановке обслуживания долга без подтверждений на следующий рабочий день, но заявитель должен их предоставить в течение 90 дней после отмены в Украине военного положения - иначе будет вынужден продолжить выплачивать кредит в полном объеме.
При этом в любом случае должнику должны простить проценты по кредиту, насчитанные после 24 февраля.
Если недвижимость или авто пострадавшего оказались повреждены - то есть подлежат восстановлению, - он освобождается от обязанности выплачивать долг со следующего рабочего дня после подачи заявления и до момента предоставления государством компенсации за ущерб.
Если собственность оказалась уничтожена и ее признали экономически нецелесообразно восстанавливать, то заемщик получит право обратиться к кредитору с заявлением о полном аннулировании задолженности, которое должны удовлетворить в течение 10 рабочих дней. Но здесь есть несколько условий.
Во-первых, как указано в документе, заявление можно подать в течение, но не позднее, 90 дней после отмены военного положения. Во-вторых, такое право распространяется только на такое имущество.
В-третьих, у заявителя не должно было быть просроченной задолженности по кредиту по состоянию на 23 февраля. Наконец, право аннулировать долг распространяется только на следующее имущество:
- единственный для семьи дом площадью не более 250 кв. м;
- единственная для семьи квартира площадью не более 140 кв. м;
- единственный для семьи автомобиль рабочим объемом двигателя не более 2500 куб. см.
Если, к примеру, дом был не единственным, то потерпевший также сможет дождаться компенсации от государства, но после этого должен будет возобновить выплату ипотеки.
Несмотря на то, что законопроект был призван усовершенствовать уже подававшиеся ранее подобные разработки депутатов, к его тексту и реализации возникли вопросы.
Так, одно из замечаний Главного научно-экспертного управления ВР (ГНЭУ) коснулось срока подачи заявок на приостановку выплат. 90 дней может не хватить заемщику, учитывая, что военное положение может длиться по-разному в разных регионах и местностях. А в некоторых из них даже после отмены военного положения более длительное время может продолжаться разминирование, которое будет объективно препятствовать заемщикам получить доступ к своему жилье и подтверждение потерь.
В ГНЭУ также заметили, что могут не успеть подать заявку в указанный срок отдельные категории граждан, например, военнослужащие. Однако больше всего нареканий идея списания задолженностей продолжает вызывать у банков.
В отличие от других законопроектов, в рассматриваемом здесь появилось указание о праве банков получить компенсацию от государства за аннулированный кредит по уничтоженному жилью. Однако никакой конкретики, включая сроков и механизма такой компенсации, депутаты в текст не добавили, указала глава совета Национальной ассоциации банков Украины (НАБУ) Елена Коробкова. Соответственно, адекватную оценку предложению дать пока нельзя.
"Поэтому оно звучит вроде "где-нибудь когда-нибудь вы сможете выпить кофе". В то же время нет понимания, ни когда вы сможете выпить тот кофе, ни в каком городе, ни в каком количестве, ни каким будет этот напиток", - привела сравнение Коробкова.
Количество "кофе" - подпадающего под критерии проекта закона имущества - оценить сложно еще и из-за неясности механизма подтверждения урона собственности и отсутствия информации у банков относительно количества заложенного имущества на оккупированных территориях. Определить это можно будет только после победы в войне - тем не менее, уже сейчас ясно, что законопроект в любом случае не сможет привести к проблемам для банковской системы, говорит Коробкова.
"Учитывая относительно небольшую часть ипотеки и автокредитов в общих активах банковской системы, объем прощений не станет катастрофой. Так что говорить об угрозе стабильности банковской системы, которая, несмотря на войну, демонстрирует феноменальную устойчивость, не стоит", - подчеркнула глава совета НАБУ.
Кроме того, на определенную часть ипотек банки оформляли страховку, что снижает для них риски неплатежей, отметил вице-президент Ассоциации профессиональных управителей недвижимостью Анатолий Топал. А член совета НБУ Виталий Шапран подчеркнул, что механизм прощения долгов по уничтоженному имуществу будет актуален лишь до момента получения Украиной репараций от РФ, которая должна будет в полном объеме компенсировать все убытки, независимо от того, находилось ли имущество в залоге, какой площади оно было и сколько квартир и машин уничтожено.
"Сейчас государство просто пытается оперативно урегулировать вопросы обслуживания долгов между банком и заемщиками по имуществу", - отметил Шапран.
Как стало известно ProfiDOM.com.ua, в случае провала с предоставлением банкам компенсации за аннулированные кредиты всю систему это не сломает, но рынок ипотеки может убить окончательно, считает Коробкова. Финучреждения, которые существенно вкладывались в ипотеку, получат большие убытки, что в дальнейшем полностью отобьет все "желание и возможности банков кредитовать ипотеку в тех объемах, которых будет требовать наше общество и экономика".
"Помните, сколько лет банки почти не выдавали ипотечные кредиты после 2008 г.? Двенадцать. Если, прощая долги сегодня, не позаботиться о банках, мы снова на многие годы забудем о доступных массовых кредитах на квартиры, к которым мы так хорошо и эффективно приближались в последнее время", - сказала банкир.
Коробкова напомнила, что за 2021 г. банки выдали почти 9 млрд. грн. новой ипотеки, превысив показатель предыдущего года в 2,4 раза. Она признает, что в этом году для большинства граждан не будут соответствовать критериям и подходам банков, предъявляемых ими при выдаче кредитов на покупку жилья. Но те учреждения, которые получат существенные убытки из-за списания ипотек, могут в будущем совсем вычеркнуть их из коммерческой стратегии.
Ухудшить ситуацию может поднятие учетной ставки НБУ до 25%, что должно повысить уровень ипотеки до неподъемных 35-36%, дал оценку Анатолий Топал.
По словам Коробковой, банки все же ожидают снижения ключевой ставки после начала стабилизации ситуации на рынке. В НАБУ также прогнозируют смягчение эффекта от решения регулятора за счет роста доли ипотечных кредитов, по которым государство компенсирует часть процентов вместо клиентов (программа "Доступная ипотека 7%").
Наконец, замедлит рост стоимости кредитов и то, что депозиты, ресурсная база для кредитования, будут дорожать неравномерно. Большая часть из них приходится на депозиты по востребованию, ставки которых остаются далекими от уровня учетной ставки НБУ, объясняет Коробкова.
И все же от рынка кредитования недвижимости вряд ли стоит ждать хоть какого-то восстановления в ближайшие годы, считает финансовый аналитик, советник председателя правления "Кредитвест банка" Василий Невмержицкий. На данный момент банки заморозили выдачу ипотек для физлиц, а также финансирование стройкомпаний.
Исправить ситуацию не сможет ни стабилизация процентной ставки, ни поддержка банков со стороны государства, ведь в кредитовании не будут заинтересованы сами граждане, которые из-за рисков повреждений жилья будут предпочитать арендовать его, а не покупать.
Негативным фактором для рынка является отток населения из страны и снижение доходов. Внутренние переселенцы из оккупированных и близких к фронту регионов также предпочитают аренду жилья: "события февраля показали, что арендовать квартиру было более правильной стратегией", указывает Невмержицкий.
"Инвестиционная привлекательность квартир в Киеве очень низкая. Продаж фактически нет, а цены - довоенные. Из-за отсутствия сделок нам, как банку, пришлось проводить оценку стоимости квартир, исходя из ее окупаемости при сдаче в аренду. Но аренда также рухнула на более чем 50%, особенно в элитном сегменте", - отметил Невмержицкий.
Несмотря на анонсирование отдельными девелоперами в Киеве возобновления строительных работ, фактически все стройки в столице сейчас заморожены из-за рисков повреждений, утверждает эксперт. В западных областях Украины лучше ситуация с проведением работ, но хуже - с ценами.
"В центре Ужгорода квадратный метр уже стоит $1800. Даже киевляне не готовы платить такие деньги, учитывая, что в Праге и Германии арендовать двухкомнатную квартиру можно по 1-1,5 тыс. евро. А в Турции можно купить трехкомнатную квартиру за $80-90 тыс. - и это полностью с ремонтом, а не голые стены за ту же или более высокую цену, как в Киеве", - заключил эксперт.