Львiвський Port став бенчмарком на ринку логiстичної нерухомостi

В iнтерв'ю Property Times засновник компанiї Alterra Group Дмитро Ковальчук розповiв про те, як реалiзовувався проект, на якi ризики довелося йти, вiдновлюючи будiвельнi роботи пiд час вiйни, та про подальшi амбiтнi плани компанiї.
- Чим Port принципово вiдрiзняється вiд iнших логiстичних центрiв, якi вже давно працюють в Українi?
- Port - це єдиний в Українi mixed-use логiстичний комплекс, на територiї якого об'єднанi рiзнi функцiї: виробничi, торговельнi, офiснi та рекреацiйнi, iнтегруючи простiр в єдине цiле. У нашiй iнфраструктурi є супермаркет, офiснi примiщення, вiддiлення банку, аптека, заклади харчування тощо. Для того, аби задовольнити попит українських бiзнесiв працювати в комфортних умовах, ми iнтегрували бiзнес-модель девелоперiв житла у логiстичний комплекс та створили нову для України форму органiзацiї логiстичного простору. Створювали об'єкт з огляду на потреби ринку, i ця гiпотеза спрацювала на сто вiдсоткiв. Ринок вiдповiв грошима: сьогоднi майже всi площi у Port проданi або зданi в оренду.
- Чи були у вас вагання щодо доцiльностi добудови i введення в експлуатацiю проекту пiд час вiйни?
- Звичайно вагання були, також були проблеми з фiнансуванням, викликанi вiйною та невпевненiстю в майбутньому. Проте тривало це не довго. Ми розумiли, що ризики високi, але важливо виконувати зобов'язання перед партнерами, з якими у нас на той момент вже були пiдписанi угоди. Також у нас були зобов'язання перед нашою командою. I ми вийшли на забудову.
- Чи доводилося вам змiнювати плани та вносити корективи в проект й термiни виконання робiт через брак працiвникiв, складнощi з будiвельними матерiалами, змiною логiстичних шляхiв постачання тощо? Чи призупиняли роботу на початку вторгнення, вiдправляли працiвникiв у вiдпустку чи за свiй рахунок тощо? Можливо, навпаки ви розширювали штат i додатково мотивували працiвникiв, як саме?
- З початку березня 2022 р. наша компанiя повнiстю вiдновила роботу. Вже були пiдписанi угоди з партнерами, тому ми прийняли стратегiчне рiшення пришвидшити темпи будiвництва, свiдомо йдучи на здорожчання проекту, аби українськi пiдприємцi змогли якомога швидше вiдновити роботу. Ми збiльшили кiлькiсть працiвникiв на будiвельному майданчику до двохсот осiб щоденно. Звели сьому чергу площею 12353 кв. м упродовж пiвроку. Вивозили будiвельнi матерiали з територiй, де велися бойовi дiї, пiд час повномасштабної вiйни ввели в експлуатацiю чотири черги будiвництва, а це - 37590 кв. м. Ми не зрадили собi та створили красивий логiстичний комплекс, який виглядає навiть краще, нiж на макетi. У роботi з командою основними визначили такi фактори, як мобiльнiсть, пiдтримка та готовнiсть пристосовуватися до змiн. З початку березня 2022 р. Alterra Group релокувала команду до львiвського офiсу та продовжила роботу. Бiльшiсть наших працiвникiв залишили небезпечнi на той час регiони та переїхали працювати в офiс у Львовi. З початком вiйни ми розумiли, що разом потрiбно дiяти для перемоги України, i започаткували благодiйнi та соцiальнi проекти, в яких кожен член нашої команди брав активну участь. Бiльшiсть з них ми продовжуємо дотепер.
- На момент добудови логiстичного центру чи були у вас вже заброньованi площi? Хто став першими резидентами нового логiстичного центру?
- Масова релокацiя пiдприємств на захiд України, зокрема на Львiвщину, спричинила попит на якiснi складськi та виробничi площi. На момент добудови в нас були проданi деякi площi. А одним з перших резидентiв стала харкiвська компанiя Golden Tile - найбiльший виробник та експортер керамiчної плитки та керамогранiту в Українi, яка, не зважаючи на дуже складнi умови роботи заводу у Харковi, також, продовжила працювати та шукати новi шляхи для розвитку бiзнесу.
- Як релокацiя бiзнесу та змiна логiстичних шляхiв в Українi вплинули на ваш проект?
- Масова релокацiя пiдприємств на захiд України, зокрема на Львiвщину, спричинила попит на якiснi складськi та виробничi площi i, звичайно, наш Port пришвартував чимало українських бiзнесiв. У березнi 2022 р. були готовi друга та третя черги складських примiщень, тому ми розмiстили приблизно 10 релокованих компанiй, яким потрiбнi були склади. Достатньо велика кiлькiсть релокованих пiдприємств вплинула на ринок i загалом. Оренднi ставки у Львiвськiй областi зросли у рiзних об'єктах на 20-50%, але ми залишили ставку незмiнною, i, фактично, це призвело до того, що якщо до вiйни ми були найдорожчим складом на ринку, ставки iнших об'єктiв вирiвнялися пiд нашу.
- Як ваш проект може вплинути на регiональний ринок i в цiлому на український ринок логiстичної нерухомостi?
- Я вважаю, що наш проект розвинув ринок та вiн смiливо може виступати певним бенчмарком щодо якостi. Port допомiг багатьом компанiям реалiзувати їх потребу та багатьом людям - мрiю працювати в класних умовах. Щодо ринку: виходячи з того, що почали з'являтися проекти, якi в чомусь копiюють наш, можна сказати, що ми задали певну планку якостi. Якщо тебе починають копiювати, значить, ти зробив щось гiдне. Ми з того тiшимося, i це буквально стимулює нас створювати ще бiльш якiснi продукти. Ринок змiнюється, а ми тримаємо руку на пульсi та намагаємося запропонувати йому те, що буде потрiбно не лише сьогоднi, а й через 3-5 рокiв. Коли наша компанiя заходила на львiвський ринок, вiн не був готовий платити топ ставку за купiвлю чи оренду складських примiщень. Фактично найдорожчу ставку в Українi. Нам довелося розвивати цей ринок, i ми довели, що якщо створювати класний продукт i доносити його цiннiсть до користувача, то користувач може змiнювати свою думку, ставлення та очiкування. Очiкування пiдприємств тодi були на рiвнi $500 вартостi купiвлi такого об'єкта за 1 кв. м, сьогоднi ми продаємо метр за $780. I вже не виникає запитань, чому наш продукт стiльки коштує.
- Ви заявили про вихiд на закордоннi ринки, яка причина: ви вважаєте цi ринки бiльш перспективними, нiж український, чи це просто крок до розширення бiзнесу?
- Ми давно про це думали, але поштовхом стала ситуацiя в країнi та диверсифiкацiя ризикiв. Вважаємо, що у нас є iдеї, якi можуть спрацювати на європейському ринку, вони, як наш Port, стануть, можливо, чимось новим. Тому вирiшили пробувати. На цей рiк плануємо стартувати з 4 проектами у Чехiї - це досить невелике житлове будiвництво. Робимо їх для швидкого старту, аби вiдчути ринок, закрiпитися та почати працювати. Паралельно пропрацьовуємо такi В2В напрямки, як логiстичнi комплекси.
- Про який саме великий проект у Львовi йдеться в вашому офiцiйному повiдомленнi? Яке фiнансування буде залучено до реалiзацiї цього проекту? Орiєнтовна сума iнвестицiй.
- Мова йде про розширення-продовження проєкту Port. Це близько 26 тис. кв. м, розрахованих на формат BTS та примiщення пiд оренду або купiвлю. Насправдi в нас в активнiй роботi зараз 4 проекти. Один площею 11 тис. кв. м. Простiр для бiзнесу з примiщеннями вiльного призначення, якi будуть використанi як склади, як торгiвля, як потенцiйно невелике виробництво. Проект буде вирiзнятися своєю архiтектурною концепцiєю та розрахований на малий бiзнес. Також розробляємо концепцiю iндустрiального парку, будiвництво якого розпочнеться також вже цього року. Наразi триває робота над його концепцiєю та визначенням стратегiчної ролi.
- Чи розраховуєте ви на iноземнi iнвестицiї, i коли це може статися, якщо так: тiльки пiсля остаточного завершення вiйни чи, можливо, iноземнi iнвестицiї можуть зайти в Україну ще до завершення активних бойових дiй?
- Ми спiлкуємося з iноземними iнвесторами, якi готовi обговорювати проекти, але допоки не вирiшене питання зi страхуванням вiд вiйськових ризикiв, у нас немає iнвесторiв, що надаватимуть конкретне фiнансування. Проте нашi проекти достатньо великi, i ми розумiємо, що перемовини можуть зайняти тривалий час. Тому зараз проводимо в компанiї внутрiшнi реформи та переформатовуємося таким чином, щоб з легкiстю проходити всi комплаєнси та вiдповiдати очiкуванням наших захiдних партнерiв. Зараз ми будуємо нашi об'єкти переважно власними ресурсами та залучаємо вiтчизняних партнерiв.
- Чи плануєте ви розширювати географiю своїх проектiв по Українi? Якщо так, то якi регiони вам були б цiкавi за умови повної деокупацiї територiї України?
- До вiйни ми планували декiлька масштабних проектiв в Київськiй та Одеськiй областях, сьогоднi не всi вони, на жаль, актуальнi. Ми очiкуємо на покращення ситуацiї, тому зараз зосередилися на експансiї в Чехiю та Польщу та будiвництвi об'єктiв на заходi України.
- Чи сприяє держава втiленню таких масштабних проєктiв? Якщо так, як саме? Якщо нi, то чому?
- Наразi, на жаль, нi, але ми точно потребуємо такого сприяння та очiкуємо на нього. На рiвнi держави такого сприяння немає, оскiльки немає ефективних iнструментiв. Зараз найголовнiше, на мою думку, - це впровадження механiзму страхування вiд вiйськових ризикiв, без якого фiнансовим установам дуже важко кредитувати або iнвестувати пiдприємцiв. Мiжнароднi iнституцiї також не можуть з нами зараз працювати. Ще хочу додати, що позитивно оцiнюю деякi окремi змiни у напрямку боротьби з корупцiєю в нашiй галузi, але цього точно не достатньо. Ми давно прийняли рiшення не йти на жоднi компромiси в цьому питаннi й через певний рiвень корумпованостi часто платимо за принципи власними грошима i часом. Є низка ситуацiй, коли проекти навмисне затримують або й зупиняють, i нам доводиться боротися з чиновниками для того, що отримати послуги, за якi фактично ми сплачуємо податки.