Стан та перспективи розвитку торгової нерухомостi в Українi

Про те, на якому етапi розвитку зараз сфера комерцiйної нерухомостi в Українi, якою вона була до вiйни i як це змiнило повномасштабне вторгнення, УРТЦ поговорила з експертами - директоркою компанiї UTG Евгенiєю Локтiоновою та головою дослiдницької групи УРТЦ, керiвником дослiдницької компанiї Ukrainian Research Bureau (URB) Дмитром Топольськовим. Що було до вiйни? За словами Євгенiї Локтiонової, до вiйни ця галузь була однiєю з найбiльш динамiчних та перспективних. З 2014 р. по 2021 р. в Українi спостерiгався активний девелопмент та еволюцiйний розвиток торгiвельної нерухомостi. Це виражалося у збiльшеннi масштабiв об'єктiв, придбаннi ними нових функцiй, розширеннi асортименту операторiв, що залучались (документ-сервiс, медицина, спортивнi клуби, коворкiнг).
Зростання концентрацiї та рiвня насиченостi торговими площами на 1 тис. жителiв у бiльшостi регiонiв країни порiвнялось або навiть перевершило показники багатьох мiст Європи. Проте вже пiд час пандемiї коронавiрусу в 2020-2021 рр. практично всi ТРЦ вiдзначили падiння вiдвiдуваностi, а зростання витрат на охорону здоров'я призвели до скорочення витрат на iншi групи товарiв, зростанню лояльностi до здiйснення покупок онлайн, стрiмкого розвитку маркетплейсiв.
"Однак, не встигнувши подолати всi негативнi наслiдки попереднiх рокiв, ринок торгової нерухомостi зiткнувся з новим викликом - початком воєнних дiй та вторгненням окупацiйних вiйськ в Україну", - зазначає директорка UTG. Що змiнила вiйна? Дмитро Топольськов зазначає, що вiд повномасштабної вiйни постраждало 26 ТЦ: 8 було знищено та 18 частково пошкоджено. Обсяг прямих втрат сягнув $402 млн., причому до цiєї суми не входять збитки рiтейлерiв. Крiм цього, воєннi дiї викликали масштабну мiграцiю населення за кордон та в захiднi регiони України, мобiлiзацiю широкого прошарку населення. Стан вiйни, безумовно, не сприяє активiзацiї купiвельної поведiнки населення. Звичайно, цi фактори негативно вплинули на ритейл взагалi та на торговi центри зокрема.
Українська Рада Торгових Центрiв започаткувала постiйно дiючий проект "Iндекс самопочуття ритейлу (Retail Well-being Index - RWBI), який розраховується на основi показникiв вiдвiдуваностi, вакантностi, ставки оренди на вакантнi лоти.
"Щоб нiвелювати сезоннi та iншi фактори, порiвняємо ситуацiю за 6 довоєнних мiсяцiв (серпень 2021 р. - сiчень 2022 р.) з таким же перiодом через рiк (серпень 2022 р. - сiчень 2023 р.). Можна констатувати, що вiдвiдуванiсть та оренднi ставки на вакантнi лоти знизились на третину, при цьому вакантнiсть майже не змiнилась", - каже Дмитро Топольськов.
З цього витiкають такi припущення:
- кiлькiсть людей, що виїхали за кордон та призванi до лав ЗСУ, становить щонайменше 20% довоєнної кiлькостi мешканцiв України;
- сума середнього чеку в ТЦ не змiнилась;
- в цiлому ринок ТЦ України витримає без суттєвих втрат зростання насиченостi торговими площами в ТЦ.
Локтiонова каже, що повномасштабне вторгнення на певний час заморозило ринок нерухомостi у бiльшостi мiст. Постраждали навiть тi об'єкти, якi не були пошкодженi через обстрiл.
"Тому ринок комерцiйної нерухомостi пiсля вiйни вже не буде тим самим. Так, на початку 2022 р. близько 20 торгових центрiв анонсували швидке вiдкриття. Можливо так i було б, якби не вiйна. По факту, у минулому роцi вiдкрились лише дев'ять торговельних центрiв, практично всi - на заходi Українi. Решта, якi навiть вже були готовi до запуску, перенесли дату вiдкриття", - резюмує вона.
По iнформацiї ProfiDOM.com.ua, практично всi ТРЦ, окрiм хiба що тих, що розташованi в захiднiй частинi країни, через мiграцiю населення недорахувалися бiльшу частину своїх вiдвiдувачiв. Наприклад, у Києвi вiдвiдуванiсть регiональних ТРЦ у третьому кварталi 2022 р. порiвняно з 2021 р. мирного часу зменшилася на 45%, з 407 до 224 осiб на день. Аналогiчна ситуацiя спостерiгається i в окружних об'єктiв - їх трафiк скоротився на 30% у порiвняннi з довоєнним часом, з 669 до 468 осiб на день.
Експертка пояснює, що на тлi як внутрiшнього, так i зовнiшнього перемiщення людей спостерiгається змiна портрета споживача. Це призводить до невiдповiдностi представлених брендiв доходам населення. Все бiльше українцiв вимушенi скоротити витрати i намагаються уникнути вiдвiдування громадських мiсць зi значним скупченням людей через можливi повiтрянi тривоги. Окрiм цього, середньозважений рiвень вакантностi у торгових центрах Києва зрiс практично вдвiчi, з 11,5% у 2021 р. до 21,5% на кiнець 2022 р. Найбiльший рiвень вiльних примiщень властивий для крупноформатних об'єктiв регiонального (26%) та окружного форматiв (17,9%). Велика вакантнiсть у цих об'єктах якраз пов'язана з зупиненням роботи на час воєнного стану мiжнародних операторiв, якi передусiм ставлять питання безпеки покупцiв та персоналу. Пiслявоєнне вiдновлення галузi Керiвник Ukrainian Research Bureau вважає, що для прогнозу щодо вiдновлення галузi треба мати чiтку уяву про те, коли, як та чим вiйна закiнчиться. Але позитивнi тенденцiї можна побачити вже сьогоднi. Наприклад, досить швидко вiдновлюються ТЦ, що зазнали пошкодження, йде вiдбудова ТЦ "Жираф" у Iрпенi, який було знищено вщент. Тобто власники фiксують збитки та знаходять кошти для вiдновлення об'єктiв.
"Але ситуацiя вiд мiста до мiста вiдрiзняється, та треба зважати також на iншi фактори: якщо в мiстi багато зруйнованих об'єктiв, вiдбудова ТЦ нiчого не дасть, якщо сюди не повернуться люди. А люди зможуть повернутись, якщо буде вiдбудовано житло та вiдновленi робочi мiсця. Наголошую ще раз, що робити остаточнi висновки щодо впливу вiйни на галузь ще зарано", - резюмував Дмитро Топольськов.
Але при позитивному розвитку подiй експерт може передбачити наступне:
- масштаб руйнувань ТЦ суттєво не збiльшиться;
- вiйна в Українi завершиться зобов'язанням країни-агресора вiдшкодувати завданi збитки, а свiтова спiльнота видiлить достатньо коштiв на швидку вiдбудову країни;
- громадяни, що перебувають за кордоном, повернуться додому з надбаною європейською культурою купiвельної поведiнки, з лояльнiстю до свiтових брендiв, зокрема тих, що наразi не представленi на українському ринку;
- посиляться євроiнтеграцiйнi процеси, зникнуть перешкоди для розвитку бiзнесу;
- зацiкавленiсть всесвiтнiх роздрiбних мереж в українському ринку пiдсилить попит на якiснi торговельнi площi, що сприятиме розвитку рiтейлу та ринку ТЦ.
Євгенiя Локтiонова вважає, що пiсля закiнчення вiйськових дiй на вiдновлення потрiбно буде кiлька рокiв. Згiдно дослiдженню Consumer Confidence Index вiд компанiї GfK, рiвень споживчих настроїв українцiв зрiс з 64,1 пунктiв у лютому 2022 р. до 83,9 пунктiв на початку 2023 р.
"Такi змiни споживчих настроїв пов'язанi з тим, що українцi впевнено чекають на краще майбутнє пiсля завершення вiйни, незважаючи на негативну оцiнку поточного стану. Цей парадоксальний сплеск, з огляду на вiйну, пов'язаний з економiчними очiкуваннями українцiв у довгостроковiй перспективi. А саме - мешканцi України бiльш оптимiстичнi щодо розвитку економiки у довгостроковiй перспективi, нiж у короткостроковiй", - каже експертка. Загальнi перспективи Директорка UTG наголошує, що навiть в умовах воєнних дiй на тих територiях, де немає гарячої фази та ризику для життя вiдвiдувачiв та спiвробiтникiв, необхiдно вiдкривати ТРЦ. На це є безлiч причин як суто економiчного характеру, так i соцiального. Пiсля закiнчення вiйськових дiй Україна має швидко вiдродитися та стати ще кращою. Для цього потрiбно вирiшити безлiч питань, пов'язаних з iнфраструктурою, i одним з них буде вiдновлення та подальший розвиток торгової нерухомостi. Якщо ранiше активнiсть девелоперiв була зосереджена на мiстах-мiльйониках та передмiстях Києва, у найближчому майбутньому найперспективнiшим напрямком зростання стануть торговi центри, розташованi в обласних та районних центрах площею до 12 тис. кв. м, прогнозує експертка.
Створення мереж невеликих ТЦ iз набором операторiв товарiв першої необхiдностi по всiй Українi цiкаве не лише з погляду бiзнесу, а й щодо соцiальних програм для переселенцiв, успiх такого формату пiдтверджується досвiдом Польщi.
"За пiдрахунками експертiв UTG, пiсля вiйни обласнi та районнi центри стануть як мiнiмум у два рази бiльше завдяки тому, що багато хто з переселенцiв осяде у спокiйнiших районах. Однак у таких провiнцiйних мiстах немає професiйних торгових центрiв, а все ще працюють старi унiвермаги радянських часiв та ринки чи спостерiгалася точкова присутнiсть деяких мережевих операторiв на кшталт "Фори" або "Єви". Зрозумiло, що такi магазини просто не можуть вдовольнити попит бiльш вимогливого населення, що мiгрувало з великих обласних центрiв та звикло вiдвiдувати сучаснi професiйнi ТРЦ", - пояснює Євгенiя Локтiонова.
Тому торгiвельна нерухомiсть України пiсля перемоги, швидше за все, пiде шляхом розвитку найближчої сусiдки - Польщi. У цiй країнi професiйнi ТРЦ розмiщенi по всiй територiї, навiть у невеликих мiстах iз населенням вiд 20 тис. осiб. Як показує досвiд роботи торгових об'єктiв сусiдньої держави, професiйна нерухомiсть у невеликих мiстах України має всi перспективи розвитку.