Чего ждать от рынка недвижимости в 2017 г.

Прогнозы экспертов относительно тенденций на вторичном рынке жилья различаются кардинально. Тогда как одни ждут дальнейшего снижения цен, другие, наоборот, считают, что квартирам пора дорожать.

В 2016 г. в среднем по столице цены на вторичное жилье просели на 12%, до $1114/кв. м, сообщили UBR в "Олимп-консалтинг". По мнению вице-президента Лиги экспертов Украины Андрея Гусельникова, цены на вторичном рынке стабилизировались, и есть шанс, что в следующем году жилье в столице снова начнет дорожать.
"Мы видим, что в последние месяцы года цены колебались весьма условно, 0,1-0,5% в месяц, или на доллар-два на квадратном метре. То есть сейчас можно говорить о стабильности", - пояснил Андрей Гусельников.
Эксперт надеется, что со второго квартала следующего года жилье на вторичном рынке начнет расти в цене.
"Если не будет форс-мажоров", - уточнил Гусельников.
Противоположного мнения придерживается гендиректор консалтинговой компании "Самсон" Александр Рубанов.
"Нет никаких предпосылок для улучшения ситуации. Рынок в стагнации, и сколько он пробудет в таком состоянии, сложно прогнозировать. Нет самого главного - роста доходов населения. Нет попыток ни со стороны банков, ни со стороны государства стимулировать рынок недвижимости. Энергоносители дорожают, значит, нагрузка на квадратный метр растет", - перечисляет тревожные факторы эксперт.
По его мнению, квадратный метр на вторичном рынке подешевеет в следующем году на 10-15%.
"Чем более ветхое жилье, тем быстрее оно будет терять в цене", - подчеркнул Рубанов.
Аналитик SV Development Сергей Костецкий считает, что количество сделок в 2017 г. может снизиться, а вслед за этим - и цены.
"Несколько последних лет вторичная недвижимость была альтернативой банкам. Да, средства не пропадают, но и не приумножаются, ведь цена квадратного метра продолжает падать. Насколько просядут цены? Все будет зависеть от первичного рынка, от того, как он сможет преодолеть кризис недофинансирования", - считает Костецкий.
Может показаться, что самым большим испытанием столичного рынка нового жилья в этом году стал скандал с объектами Войцеховского. Однако на самом деле его влияние несколько преувеличено.
"Да, покупатель стал осторожней, проверяет объект и застройщика и заказывает консультацию у юриста. И все равно делает выбор в пользу нового жилья. Идеально = в сданном в эксплуатацию доме или на вторичном рынке в доме максимум пятилетнего возраста", - сказала директор компании Best & Seller Ирина Луханина.
По информации ProfiDOM.com.ua, среди факторов, сильнее всего влиявших на рынок недвижимости в 2016 г.,  управляющий директор компании ARPA Real Estate Михаил Артюхов назвал отсутствие работающей ипотеки.
"Хотя, согласно статистике НБУ, количество ипотечных кредитов увеличилось, однако на рынке это не ощутимо. Причина - высокая учетная ставка НБУ для финансирования покупки недвижимости по ипотеке. Чтобы пустить рынок, необходимо хотя бы 15% для конечного потребителя (то есть, 11% от НБУ)", - пояснил Артюхов.
Поэтому основной спрос (около 90%), как и в предыдущие два года, был сосредоточен в эконом-сегменте.
"Продается то, что представлено в диапазоне от 400 тыс. грн. до 1 млн. грн., как в Киеве, так и в пригороде. Тенденции этого года - увеличение предложения мини-квартир с ремонтом и мебелью. И если инвесторы раньше искали проекты, то сейчас ищут профессиональные команды, которым доверят инвестирование в квадратные метры под управлением", - подчеркнул Артюхов.
По его оценкам, доля проданных квартир в новостроях на стадии сдачи в эксплуатацию увеличилась по сравнению с прошлым годом с 30% до 40%. О незначительном росте доли проданных квартир сообщают в "Киевгорстрое". В "Интергал-Буде" рассказали, что до момента ввода домов в эксплуатацию продается не менее 75-80% квартир.
"Этот процент остается стабильным уже на протяжении нескольких лет. Достигать такого результата позволяет стабильная работа компании и подтвержденная репутация надежного застройщика", - рассказала заместитель коммерческого директора компании "Интергал-Буд" Анна Лаевская.
Статистика продаж DIM по итогам года не демонстрирует каких-либо существенных изменений в сравнении с 2015 г., по данным компании, на этапе ввода в эксплуатацию продается 98% от общего числа квартир.
"Именно такую динамику показывают и продажи в ЖК "Автограф", стартовавшие в декабре 2015 г. Кроме того, по итогам года мы можем отметить еще одну тенденцию: появилось больше инвесторов, вкладывающих в жилье на более ранних этапах строительства. Однако существует определенный сегмент квартир, который традиционно пользуется меньшим спросом в сравнении с другими, в частности 3к+ с площадью от 100 кв. м", - пояснил руководитель департамента маркетинга группы компаний DIM Кирилл Верещагин.
Эксперты говорят, что некоторые застройщики намеренно раздувают статистику.
"У нас объемы сдачи жилья в эксплуатацию сравнимы с 2008-2009 гг., когда активно работало банковское кредитование. Сейчас же объемы, которые заявляют некоторые застройщики, маловероятны. Но особенность оформления договоров не позволяет это проверить, ведь в реестр собственников вносятся данные только при стопроцентной оплате квартиры в уже сданном доме", - пояснил Сергей Костецкий.
Он предполагает, что 2017 г. будет очень сложным для рынка первичной недвижимости.
"Объемы растут, а количество сделок, признаем, падает. За год на фоне скрытой инфляции около 30% цены на квадратные метры в новостроях практически не изменились. Более того, я предполагаю, что они не вырастут и в следующем году, оставшись в рамках 18-25 тыс. грн./кв. м. Покупательская же способность не увеличивается", - подчеркнул Сергей Костецкий.
"На данный момент предпосылок для существенного пересмотра цен на рынке нет, - соглашается с ним Анна Лаевская. - Как и раньше, активнее всего покупатели будут приобретать жилье эконом- и комфорт-класса, на которое сейчас приходится около 70% от общего количества сделок. Фактическое отсутствие ипотечного кредитования приводит к тому, что цена играет для покупателей важную роль при выборе квартиры. Эта ситуация, судя по всему, в ближайший год не изменится".
А вот прогноз от "Киевгорстроя" - цены будут расти.
"Прежде всего, потому что растет себестоимость строительства, значительную часть в которой составляют цены на строительные материалы. Удорожание стройматериалов связано с ростом цен на энергоносители. Скажется на цене и рост с января 2017 г. минимальной заработной платы. Еще одна составляющая роста стоимости жилья - это спрос. Вопреки кризисным явлениям в экономике, интерес к объектам строительства постоянно растет. В то же время повышаются и требования к качеству строительства со стороны нынешнего покупателя", - пояснили в "Киевгорстрое".
По мнению Михаила Артюхова, ни цена, ни структура спроса и предложения в 2017 г. не изменятся.
"Наиболее заметным трендом станет увеличение предложения мини-квартир с ремонтом и мебелью. Сегмент таких квартир будет развиваться динамичнее всего", - говорит Артюхов.
Еще одним трендом он назвал уменьшение этажности строительства в районах, прилегающих к центру столицы, а также в пригороде.
"Это связано с тем, что покупатели хотят получить квартиру как можно быстрее. Хотя стремление строить высокие здания всегда было и будет. Таких проектов просто станет меньше, сосредоточены они будут преимущественно в центре столицы и максимально оптимизированы с точки зрения расходов на эксплуатацию и энергосбережения", - пояснил Михаил Артюхов.