В этом случае уполномоченный представитель местной власти от имени совладельцев подпишет договор на управление жилым домом с выбранным местным органом управляющим. При этом совладельцы ни каким образом не смогут повлиять на выбор управляющего. Такой договор подписывается сроком на один год с автоматической пролонгацией на следующий, если за месяц до окончания срока договора совладельцы письменно не откажутся от него и предложат другую форму управления. Понятно, что это нововведение должно заставить совладельцев многоквартирных домов задуматься над тем, как более эффективно управлять совместной собственностью. Отдать управление в чужие руки либо заняться этим самим. Второй путь более рационален, так как никто, кроме самих собственников, не заинтересован в улучшении технического состояния жилья, повышении его энергоэффективности и сокращении энергопотребления.
Реализация такого пути потребует в обязательном порядке создания ОСМД. Возможности таких объединений в управлении совместной собственности довольно широкие и предполагают ряд вариантов. Во-первых, правление ОСМД может непосредственно управлять своим домом. Для этого набирается соответствующий персонал: бухгалтер, дворники, ремонтные работники и т.п. Правление организует и контролирует их работу по содержанию дома. Кроме того, правление заключает договора с организациями поставщиками различных коммунальных услуг по обслуживанию здания. Это касается всех видов энерго- и ресурсоснабжения, вывозки мусора, обслуживания лифтового хозяйства и пр. Правление разрабатывает и реализует (после одобрения общим собранием совладельцев) планы текущих и капитальных ремонтов, термомодернизационных мероприятий и т.п. Такая система управления требует определенной подготовки и квалификации членов правления ОСМД, которые взяли на себя ответственность за управления своим зданием, а также инициативы и желания заниматься этим довольно сложным делом. Второй вариант предусматривает привлечение к вышеперечисленной работе профессионального управляющего, которого нанимает правление ОСМД. В этом случае успех в управлении совместной собственности будет зависеть во многом от подготовки, опыта и деловых качеств управляющего. Со стороны правления ОСМД необходимо осуществлять постоянный контроль за работой такого управляющего и при необходимости корректировать его действия. Третий вариант предусматривает привлечение к управлению многоквартирным домом управляющей компании, делегировав ей права заключения договоров на обслуживание и техническую эксплуатацию здания. В этом случае управляющая компания использует своих штатных работников для обслуживания здания и привлекает необходимые организации для оказания коммунальных услуг. Правление ОСМД должно периодически заслушивать отчеты управляющей компании о результатах их деятельности, рассматривать и утверждать разработанные ими программы по улучшению технического состояния здания, повышения его энергоэффективности и сокращения энергопотребления.
Вместе с тем, какая бы ни была принята форма управления многоквартирным домом, очень важным является вопрос о компетенции членов правления ОСМД по всем аспектам, связанным с управлением своим зданием. Они должны разбираться во многих проблемах, от которых зависит состояние и будущее их совместной собственности. Это касается и особенностей бухгалтерского учета в жилищно-коммунальной сфере, порядка заключения различного рода договоров, взаимоотношений между различными организациями. Но, пожалуй, главное внимание следует уделить знаниям в вопросах термомодернизационных мероприятий. Как показывает практика, большинство председателей ОСМД крайне слабо ориентируются в эффективности этих мероприятий, целесообразной последовательности в их реализации, сроках окупаемости. Вместе с тем долговечность, энергоэффективность, низкое энергопотребление наших зданий и как следствие – снижение уровня оплаты за жилищно-коммунальные услуги, во многом зависят от того насколько успешно будет проведена термомодернизация существующего жилого фонда. Учитывая это, было бы целесообразно организовать широкомасштабное обучение как действующих, так и перспективных руководителей ОСМД.
