В процессе массовой приватизации существующего жилого фонда большинство украинцев получили в индивидуальную собственность квартиры, которые ранее считались государственными. Приватизация прошла довольно быстро и без особых осложнений. Людям импонировало ощущение собственников недвижимости, получение возможности купли-продажи жилья и распоряжения им по своему усмотрению. Вместе с тем сразу же возникла серьезная проблема. Квартиры стали частной собственностью, а здания в целом оказались без хозяина, хотя в Законе «О приватизации государственного жилищного фонда», принятом еще в 1992 году, четко определено, что владельцы квартир в многоквартирном жилом доме являются совладельцами общедомовых систем и помещений. В частности, это касается ограждающих строительных конструкций, внутридомовых инженерных систем и оборудования, вспомогательных помещений, лестничных клеток, придомовых территорий. То есть все квартировладельцы одного дома являются совладельцами всего здания в целом и несут общую ответственность за его техническое состояние.
Реализация прав на совместную собственность потребовала создания определенных организационных форм объединения совладельцев в единый коллектив. В мировой практике такими формами стали кондоминиумы. Впервые они были созданы в США в 40-х годах прошлого века. За многие годы существования кондоминиумы показали свою высокую эффективность как работоспособная форма управления коллективной собственности многоквартирных домов. В нашей стране их аналогом стали объединения совладельцев многоквартирных домов.
Основные задачи таких объединений, их права и обязанности, методы работы и взаимоотношений с государственными и другими организациями были изложены в Законе «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома», принятом в конце 2001 года. Утверждая этот Закон, правительство и законодатели рассчитывали, что население начнет активно объединяться в подобные структуры и тем самым возьмет на себя ответственность за техническое состояние жилого фонда, освободив от этого государство. Однако ожидаемой активности не наблюдается. За время, прошедшее после принятия Закона, в стране создано около 17 тысяч ОСМД, это приблизительно 20% от существующих многоквартирных домов.
Вместе с тем, альтернативы объединениям совладельцев сегодня не существует. Из года в год состояние жилфонда только ухудшается. И если экстренно не принять результативные меры, ситуация вообще может стать необратимой. Только эффективный и заинтересованный собственник способен мобилизовать финансовые, интеллектуальные, организационные и другие необходимые ресурсы для решения общей для всех квартировладельцев задачи – сделать свой дом технически устойчивым, энергоэффективным, комфортным и при этом с минимальным энергопотреблением. В какой-то мере этому должен поспособствовать Закон «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», который вступил в силу с 1 июля т. г.
Направленность нового закона четко сориентирована на стимулирование процесса создания ОСМД во всех существующих многоквартирных домах. С этой целью на законодательном уровне отрегулированы многие проблемы, которые ранее возникали перед квартировладельцами, которые пытались создать подобные объединения. Так для многих камнем преткновения являлось саботирование местными чиновниками передачи земельных участков, на которых располагались дома, в собственность ОСМД. В предыдущих законах это положение было выписано не очень четко. В новом законе земельные участки, на которых находятся жилые здания, а также вспомогательные сооружения и придомовые территории, безвозмездно передаются в собственность или в постоянное пользование ОСМД. Более того, даже если здание за годы эксплуатации разрушилось, земельный участок остается в собственности объединения совладельцев. Серьезной проблемой для вновь создаваемых ОСМД было получение от бывших балансодержателей многоквартирного дома технической документации на здание, документов о вводе его в эксплуатацию и т.п. Новым законом установлено, что прежний балансодержатель обязан передать всю документацию в течение трех месяцев после регистрации объединения совладельцев. Если балансодержатель, ссылаясь на отсутствие такой документации, отказывает в ее передаче, ему установлен полугодичный срок на восстановление утраченной документации и представлении ее объединению. Причем все расходы на восстановление документации осуществляются за счет средств прежнего балансодержателя.
Продолжение следует
