Национальная энциклопедия строительства ProfiDom.com.ua рассматривает основные схемы, при помощи которых недобросовестные застройщики обманывают покупателей.
Главная проблема первичного рынка недвижимости Украины - нехватка денег у застройщиков для того, чтобы строить без привлечения средств частных инвесторов, и нехватка у этих самых инвесторов денег для покупки качественного готового жилья. Стремясь привлечь средства для строительства, застройщики продают квартиры в строящихся домах дешевле. А покупатели, стремясь сэкономить, покупают квартиры на ранних этапах. Да еще и у застройщиков, предлагающих цены ниже средних.
Именно такие покупатели чаще всего рискуют стать жертвой обмана. Чтобы помочь потенциальным инвесторам избежать недобросовестности застройщиков, мы представляем основные схемы мошенничества на первичном рынке.
Строительство без разрешительной документации
Оформлять отдельные документы уже в процессе строительства и даже после открытия продаж объекта — обычная практика большинства столичных застройщиков. Начало строительных работ после получения всех разрешений — скорее исключение, чем правило. Но если добросовестные застройщики позволяют себе начать строительство, например, на участке с другим целевым назначением и переоформлять его уже в процессе, то практикой их менее добросовестных коллег стал самозахват участков и строительство вообще без документов.
В течение длительного периода власти закрывали на эту проблему глаза — дома кое-как достраивали и вводили в эксплуатацию, обычно через суд. Но в последние месяцы столичные власти вплотную занялись этой проблемой. Несколько строек в Киеве остановлено, построенные дома обещают снести, что будет с деньгами инвесторов — неизвестно. Не исключено, что их, как и жертв печально известной «Элита-центра», жильем будут обеспечивать за счет города. Примечательно, что отделы продаж этих объектов продолжают работать, а квартиры в них — активно продаваться.
Заселение дома без ввода в эксплуатацию
Строительство без разрешений и заселение до ввода в эксплуатацию — обычно звенья одной цепи. Дома, которые строятся без документов, городские власти вводят в эксплуатацию крайне неохотно. Часто процесс затягивается на годы. Например, в жилом комплексе «Мега-сити» от печально известной «УКО-групп» инвесторы уже не первый год живут в доме, не введенном в эксплуатацию, без документов о праве собственности и с подключенными по временной схеме коммуникациями.
Указание приблизительных или неточных сроков ввода в эксплуатацию, многократный перенос сроков
Точную дату сдачи дома в эксплуатацию не указывает никто — на отечественном строительном рынке принято указывать квартал, в котором планируется получение сертификата о готовности.
Но часто, особенно, в случае заключения предварительных договоров купли-продажи, указывают лишь ориентировочные сроки или вовсе их не указывают. Инвесторы так или иначе несут убытки, но мало что могут предъявить застройщику.
Другой распространенной проблемой является постоянный перенос сроков окончания строительства — этим грешат и некоторые из компаний с хорошей репутацией.
Сомнительные схемы инвестирования
В Украине есть только две легальные схемы инвестирования в строительство. Это Фонд финансирования строительства и покупка беспроцентных целевых облигаций. Такие схемы, как предварительный договор купли-продажи, продажа имущественных прав, закладные, вексели, не являются полностью законными: застройщик получает от инвестора деньги, но инвестор никаких прав на квартиру не получает. Да и не может получить — приобрести право собственности на то, чего нет, невозможно.
Не менее сомнительно, хоть и формально законно, инвестирование через жилищно-строительные кооперативы. Крайне редко бывает, что инвесторы сами решают строить общий дом своей мечты — обычно такую схему навязывает застройщик. И тем самым возлагает на покупателей квартир дополнительные расходы, неизменно возникающие в процессе строительства. Чтобы получить таки свои квартиры, инвесторам приходится эти расходы оплачивать — в итоге окончательная стоимость жилья существенно отличается от изначальной.
Разница в площади
При покупке квартиры в строящемся доме площадь и количество оплачиваемых квадратных метров обычно приблизительны. Окончательная площадь, которая указывается в правоустанавливающих документах, определяется в результате обмеров БТИ. Зачастую она на 1-2 квадратных метра больше, и разницу инвестору приходится доплатить. Или, если площадь меньше, разницу компенсирует компания. Это у добросовестных застройщиков.
А недобросовестные используют разницу между заявленной и реальной площадью для обмана. Например, не прописывают в договоре пункт о компенсации средств инвестору, если площадь будет меньше. В итоге инвестор теряет деньги за два-три оплаченных метра. Иногда оплаченная площадь оказывается на десять и больше метров меньше реальной.
Продажи через посредника и двойные продажи
Вариантов, когда один и тот же объект реализуется несколькими компаниями, в результате чего одна квартира может быть продана двум или более покупателями, может быть несколько.
Во-первых, когда строительством одного и того же объекта занимаются два застройщика. Практика вполне законна, но компании могут реализовать разные квартиры в одном и том же доме или в разных домах одного комплекса. В таком случае, в отделе продаж должны продемонстрировать документ, в котором прописана схема реализации. Если же ничего подобного нет, вполне возможно, предлагаемую квартиру продали или продадут кому-то другому.
Во-вторых, застройщик может продавать квартиры сам и через агентство недвижимости. И делать это одновременно.
В-третьих, продаваться квартиры могут через компанию, не имеющую вообще никаких юридических связей с застройщиком. При этом покупателям будут говорить, что компания, занимающаяся продажей, входит в одну корпорацию или холдинг с застройщиком.
В любом из перечисленных случаев доказать что-либо и получить свою квартиру инвесторам будет очень трудно.
Разногласия между учредителями или рейдерский захват компании-застройщика
Учредителями строительных компаний обычно бывает несколько человек. Случается, что один из них исчезает с учредительными документами и деньгами, или между учредителями возникают разногласия, выливающееся в судебную тяжбу. И то, и другое может надолго затянуть процесс строительства. Хорошо, если объект вообще будет достроен.
Бывают и противоречия и между официальным руководством компании и лицами, принимавшими финансовое участие в ее основании.
Случаются рейдерские захваты.
К сожалению, полностью обезопасить себя и свои капиталовложения при инвестирование в новостройку невозможно. Особенно в условиях кризиса, когда даже у самых надежных и проверенных компаний могут возникнуть проблемы. Решением может стать покупка квартиры в сданном доме со всеми правоустанавливающими документами. Но стоят такие квартиры гораздо дороже.
