По сведениям Национальной энциклопедии строительства ProfiDom.com.ua, портал Domik проанализировал рынок недвижимости Киева за апрель 2017 года, как существующее его положение, так и недостатки с точки зрения европейских правил и традиций.
Апрель 2017 года проходил для рынка недвижимости Киева под знаком новых революционных законодательных инициатив, укрепления курса гривны и усиления активности застройщиков, пытающихся мотивировать покупателей инвестировать в квадратные метры.
Вторичный рынок: рост цен, спроса и предложения
После мартовских колебаний в пределах статистической погрешности, в апреле цены на вторичном рынке выросли – и в среднем по городу, и в отдельных сегментах. Наиболее стремительный рост наблюдался в последнюю неделю апреля. В целом за месяц неаппроксимированная цена предложений квартир в Киеве выросла на 3,1%, у новостроек на вторичном рынке такой же показатель, а рост цен на квартиры у метро был несколько меньше – 1,5%. Больше всего среди массовых сегментов подорожали двухкомнатные раздельные квартиры – на 4,8% за месяц. Стоимость квадратного метра однокомнатных квартир выросла на 2,2%, трехкомнатных раздельных – на 1,1%, а гостиники подешевели на 0,9%.
Объективных причин для роста цен нет. Возможно, его спровоцировал незначительно возросший спрос на жилье. Покупатели по-прежнему интересуются бюджетными квартирами в 1-2 комнаты в спальных районах Киева с хорошей инфраструктурой и транспортной доступностью. Клиенты выбирают и квартиры в новостройках в таких же районах и ближайших пригородах Киева.
Количество выставленных на продажу квартир в Киеве в апреле росло, хоть и не существенно – в пределах 10%.
Укрепление гривны и его последствия
На подорожание национальной валюты по отношению к доллару в апреле почти не отреагировали ни СМИ, ни граждане.
Финансовые эксперты называют несколько вероятных причин роста курса. Среди них ввоз в Украину экспортерами большого объема иностранной валюты, спровоцированный ростом цен на металл и руду, увеличение в преддверии посевной кампании предложения валюты от аграриев и очередной транш от МВФ.
Несмотря на сезонный и временный характер укрепления гривны, рынок недвижимости уже на него отреагировал ростом средней по городу цены. Гривневые цены выросли меньше, чем долларовые – всего на 1% в гривне против 3,1% в долларах.
Сказались апрельские валютные колебания и на инвестиционной привлекательности недвижимости. Если в марте, по нашим подсчетам, доходность средней однокомнатной квартиры в Киеве составляла 7%, то в апреле она выросла до 7,5%. Касается это только вторичного рынка, зависимого от курса доллара. В сегменте первичной недвижимости, где все цены в гривне, показатели остались на том же уровне, и они по-прежнему выше, чем на вторичном рынке.
Если рост цен на квартиры продолжится, доходность недвижимости снова может снизиться. Определенную роль в этом процессе будет играть спрос на аренду квартир и, соответственно, ее стоимость. Впрочем, по прогнозам финансовых аналитиков, укрепление гривны продлится максимум до конца лета, после чего курс снова начнет падать. А значит, и вторичная недвижимость будет дешеветь.
Рынок новостроек: как застройщики привлекают покупателей
Согласно данным Минрегиона, в первом квартале 2017 года, индекс строительной продукции в Украине вырос, по сравнению с аналогичным периодом 2016 года, на 19,4%. Что, впрочем, не означает, что жилья стали строить и покупать больше.
Индекс строительной продукции измеряется в суммах денежных средств, потраченных на строительные работы. Учитывая то, что себестоимость работ за год выросла минимум на 10%, темпы строительства, если и повысились, то не так значительно, как кажется, исходя из данных Минрегиона. Платежеспособный спрос на квадратные метры при этом постепенно иссякает, что подтверждается активизацией маркетинговых кампаний застройщиков.
Девелоперы пытаются привлечь покупателей при помощи таких инструментов:
- беспроцентные рассрочки до ввода в эксплуатацию, а иногда еще и на год-два после сдачи дома. Стоимость квадратного метра в таких случаях обычно не фиксируется;
- скидки от 5% до 15% на недвижимость в строящихся домах. Если дом уже введен в эксплуатацию, скидка может достигать и 30%. Такой процент актуален для последних непроданых – неликвидных – квартир, и для квартир, цена которых установлена в долларах и выше средней по рынку;
- подарки в виде парко-мест, кладовых, дополнительных квадратных метров или ремонта от застройщика – в зависимости от того, чего в том или ином объекте в избытке;
- квартиры с ремонтом от застройщика. При прочих равных условиях, это действенный инструмент для конкуренции со вторичным рынком. Постепенно его начинает использовать все больше девелоперов;
- ипотечные кредиты. В отдельных случаях девелоперы и банки делают покупателям совместное предложение с весьма привлекательными условиями. В некоторых жилых комплексах компаний «Укрбуд », «Интергал-Буд » минимальная процентная ставка составляет 5,9% годовых, но только на первый год. Дальше ставка возрастает почти в 4 раза. Для тех, у кого есть большая часть суммы, необходимой для покупки квартиры, и хороший доход, но нет желания ждать, это приемлемый вариант. Тем более, что упомянутые застройщики предлагают квартиры с ремонтом.
Среди компаний, предлагающих специальные условия покупателям квартир, есть и те, которые в прошлом году построили больше всего жилья. В тройку лидеров уже не первый год входят ХК «Киевгорстрой», корпорация «Укрбуд» и группа компаний «Интергал Буд».
Еще одним индикатором состояния первичного рынка являются старты продаж квартир в новых домах. В апреле стартовали продажи сразу в 6 новых жилых комплексах. Три из них - достаточно крупные объекты с интересной современной концепцией. А вот в пригороде в апреле новых объектов не появилось – только новые очереди уже строящихся ЖК. Учитывая, что в предыдущие месяцы на рынок выходили только небольшие объекты, это свидетельствуют о перенасыщении пригородного рынка предложением, которое спрос уже не покрывает.
(Окончание следует)
