Национальная энциклопедия строительства ProfiDom.com.ua продолжает цикл публикаций-бесед с экспертом в области строительства и строительных нормативных документов - директором ООО «Укрсервэкс», Заслуженным строителем Украины А.М. Карминским.
Сегодня, в нашей четвертой беседе, мы обсуждаем новый закон - №2020-VIII от 13 апреля 2017 года, который называется ««О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины по улучшению условий ведения строительной деятельности».
ProfiDom.com.ua: Анатоль Маркович, «Закон-2020», согласно сложившейся в последнее время традиции, позиционируется, в качестве очередного документа «дерегуляции» строительной отрасли.
Минрегионбуд Украины постоянно обещает «еще больше упростить» разрешительную документацию и процедуры утверждения проектов, обещает отменить обязательную экспертизу прочностных характеристик объектов I и II категорий сложности на территориях со сложными условиями. А, что есть на самом деле?
А.К.: На самом деле, всего этого в принятом законе - нет. А, вот то, что осталось, вызывает ряд вопросов.
Новый закон вносит изменения в статью 30 закона «О регулировании градостроительной деятельности», определив необходимость соответствия расчетных параметров инженерного обеспечения объектов соответствующим условиям и требованиям таких видов технических условий:
- водоснабжение;
- теплоснабжение;
- электроснабжение;
- газоснабжение;
- водоотведение;
- наружное освещение;
- отведение сточных вод;
- телекоммуникации.
Но, если обратить внимание на перечень технических условий, который был определен ранее в этой же статье 30, то выяснится, что из этого перечня исключены технические условия на радиофикацию, телефонизацию, диспетчеризацию, пожарную и техногенную безопасность.
Отсюда, возникают естественные вопросы.
Первый – в какой степени обязателен перечень технических условий, приведенный в законе, или он носит рекомендательный характер?
Второй – каков теперь статус четырех технических условий, исключенных из ранее действовавшего переченя?
Третий – означает ли исключение из ранее действовавшего перечня четырех технических условий, указанных выше, разрешением не разрабатывать соответствующие им разделы проектной документации?
Четвертый – а если не означает, то где указания о необходимости, правилах и составе документов, регламентирующих требования и условия соотвествующих организаций и предприятий, предоставляющих услуги?
Пятый – если разрекламированная отмена технических условий, выдаваемых Государственной службой по чрезвычайным ситуациям, реализована в новом законе, то в какой статье это конкретно установлено?
Шестой – зачем говорить об отмене технических условий по инженерному обеспечению объектов строительства по пожарной и техногенной безопасности, если соответствующими Правилами выдачи таких технических условий, утвержденными приказом Министерства обороны от 14.11.2013 №771, установлена их разработка и выдача на добровольных началах?
Седьмой – как быть с техническими условиями, не учтенными перечнем в новом законе: централизованное хладоснабжение, мусороудаление, охранная сигнализация и пр.?
Восьмой – почему НКРЕКП в соответствии со своим положением имеет законное право разрабатывать и утверждать правила выдачи и согласования технических условий на подключение к сетям электроэнергетики и теплоэнергетики? А остальные?
Девятый – почему в новом законе отсутствуют указания о том, кто имеет права выдавать технические условия?
Десятый – каким образом можно выполнить требования части 4 статьи 30 закона «О регулировании градостроительной деятельности»: «В технических условиях учитывается, что место присоединения инженерных сетей заказчика к магистраль-ным или другим инженерным сетям располагается на границе земельного участка заказчика или по его согласию на территории такого земельного участка», если это противоречит действующему законодательству, разрешающему владельцам энергетических ресурсов, средств их генерации и транспортировки диктовать монопольно заказчикам-потребителям соответствующие инвестиционные требования?
Многолетняя практика работы девелоперов и заказчиков с естественными монополиями требует конкретных ответов на эти вопросы. В противном случае, можно считать, что действующее законодательство является тормозом привлечения инвесторов и инвестиций.
ProfiDom.com.ua: новый «Закон-2020» дополнил часть 9 статьи 39 закона «О регулировании градостроительной деятельности». Причем, на первый взгляд, это формальное требование о том, что органы Госархстройконтроля отчитываются о приемке в эксплуатацию объектов строительства по формам и в сроки, предусмотренные утвержденной отчетно-статистической документацией.
Однако, складывается ощущение, что это совсем небезобидная формальность.
А.К.: Да, действительно, фактически, здесь определяется целый ряд серьезнейших проблем, имеющих технический, экономический и далее политический подтексты.
Сначала о терминологии.
Статья 4 закона «О регулировании градостроительной деятельности» в качестве объектов строительства определяет дома, здания, сооружения, их комплексы, части и линейные объекты инженерной инфраструктуры.
Это определение имеет весьма неоднозначный характер, однако это действующее требование закона и носит обязательный характер.
Однако, статья 331 Гражданского кодекса Украины устанавливает, что вышеуказанные объекты строительства с момента завершения их строительства уже приобретают статус «Новообразованого недвижимого имущества», право собственности на которое возникает с момента его приемки в эксплуатацию, а до завершения строительства лицо, построившее объект считается собственником материалов, оборудования и пр., которые были использованы при строительстве.
Так что, некие лица должны сдавать в эксплуатацию объекты строительства, а другие некие лица должны принимать объекты недвижимого имущества (объекты недвижимости).
А вот таких лиц, субъектов права, при сдаче-приемке объектов в эксплуатацию действующее законодательство не предусматривает, равно, как и не существует понятие «ввод в эксплуатацию», количественный показатель которого является основным в статотчетности.
Еще совсем недавно объекты сдавались комиссионно, в два этапа: через рабочие комиссии заказчика и государственные комиссии, где были определены конкретные исполнители, балансодержатели, эксплуатирующие организации и пр., которые сдавали и принимали объекты в эксплуатацию.
И, что являлось самым главным, так это ответственность каждого конкретного участника за проектирование, строительство и эксплуатацию, которая была установлена законодательством.
Позволим себе предположить, что именно устранение ответственности за оформление завершения строительства и ввод в эксплуатацию объектов являлось целью инициаторов принятого закона.
Содержательная часть документов Госархстройконтроля, как раз, свидетельствует, именно об этом:
- разрешение на строительство ничего не разрешает, а отмечает только то, что выдано;
- декларации и соответствующие сообщения носят только характер заявлений;
- приемка объектов IV и V категорий сложности производится «путем выдачи ... сертификата», который подтверждает, что построенный объект соотвествует проектной документации.
При этом, как-то «позабыли»» указать, о какой стадии проектирования идет речь, а таких стадий в соответствии с государственными нормами – шесть, причем для утверждения – две (проект и рабочий проект), а непосредственно для строительства – одна (рабочая документация), которая не подлежит экспертизе и утверждению.
Чтобы сделать вывод о соответствии построенного объекта именно рабочей документации, необходимо это проверить, а на проверку у органов Госархстрой-контроля нет ни средств, ни возможностей, да и такая проверка не предусмотрена никакими нормативно-правовыми актами.
Конкретные указания на то, что проверке подлежат именно утвержденные стадии проектирования, имеются в акте готовности объекта к эксплуатации, который является обязательным приложением к сертификату.
В этом акте присутствуют конкретные данные об утверждении заказчиком проектной документации, сметной стоимости строительства по именно утвержденной проектной документации, которая весьма далека от фактической.
Следует обратить особое внимание на вывод этого акта: «СЧИТАТЬ законченный строительством объект готовым к эксплуатации», форма которого выражает мнение, а не констатацию акта.
А такое мнение, принятое без учета представителей административно-территориальной единицы и ее власти, жильцов (по жилым домам), управителя, инженерного обеспечения здания лишено здравого смысла.
Нетрудно зафиксировать стремление Госархстройконтроля в составе всей разрешительной системы строительства, возложить всю ответственность на заказчика, забывая о том, что в соответствии с законом «Об инвестиционной деятельности» заказчик является лицом, нанятым по договору инвестором, который самостоятельно принимает решения, связанные с инвестиционной деятельностью.
Часть 12 статьи 39 закона «О регулировании градостроительной деятельности» обязывает заказчика передать построенный за счет средств физических и юридических лиц жилой дом, подключенный к инженерным сетям, владельцу или объединению совладельцев или эксплуатирующей организации в течение 20 календарных дней.
При этом, законодатель «забыл», что есть еще жилые дома, строящиеся за счет государственных средств, а также здания и сооружения, кроме жилых домов, да еще «забыл» прописать процедурную часть такой передачи.
ProfiDom.com.ua: А за что, в таком случае, должен отчитываться Госархстройконтроль? За какую приемку, или за приемку чего?
А.К.: Кабинет Министров Украины постановлением № 461 от 13 апреля 2011 г. (пункт 9) разрешил принимать в эксплуатацию жилые дома, построенные за средства юридических и физических лиц без выполнения внутренних отделочных работ в квартирах и встроенно-пристроенных помещениях в соответствии с перечнем Минрегиона.
Такой перечень утвержден приказом Минрегиона №2 от 11.01.2014. При этом, у соответствующих лоббистов аппетит вырос, и в число разрешенных Кабмином отделочных работ незаконно включены общестроительные (установка дверных коробок с полотнами, устройство внутренних перегородок во встроенных и встроенно-пристроенных помещениях), внутренние сантехнические (установка сантехоборудования, приборов и арматуры), электротехнические, газотехнические, слаботочные (установка электро-и газовых плит, светильников, радио-, телевизионных и телефонных розеток) и пр.
А, теперь, давайте зададимся вопросом, можно ли принимать в эксплуатацию (использование по назначению) жилые дома без отделки стен, перегородок и потолков, чистых покрытий полов, дверей, а также перечисленных выше специальных работ?
Кабмин, Минрегион, Укрстат, подрядчики ответят: принимать и оформлять можно и нужно, если разрешено.
А, как же, насчет того, чтобы использовать по назначению, то есть попросту – жить? Вопрос является риторическим, то есть с заранее готовым ответом, который подтверждает, что собственник не может воспользоваться правом пользования своим имуществом, предоставленным статьей 317 Гражданского кодекса Украины.
ProfiDom.com.ua: А какая, на Ваш взгляд, существует альтернатива предложенной системе?
А.К.: Возможно, нужно рискнуть и предложить новую систему защиты права собственности и ее реализации.
Если договором между заказчиком и подрядчиком предусмотрен состав строительных работ, после завершения которых, объект не может быть использован по назначению, то есть эксплуатироваться, то в соответствии со статьей 331 Гражданского кодекса такой объект строительства по завершению строительных работ, предусмотренных договором, приобретает статус объекта незавершенного строительства, а его владелец, зарегистрировавший право собственности на него, может в соответствии со статьей 317 этого Кодекса реализовать свои права владения и распоряжения в качестве объекта недвижимости с одновременной передачей его на баланс соответствующему балансодержателю.
На следующем этапе, владелец может самостоятельно или на договорных условиях завершить строительные работы на объекте недвижимости (объекте незавершенного строительства) и привести его к состоянию ГОТОВНОСТИ К ЗАСЕЛЕНИЮ, что может подтвердить и, соответственно, отчитаться перед органом статистики только балансодержатель, который учел на забалансовом счете все затраты до полной готовности объекта.
Только тогда владелец приобретает право пользования объектом недвижимости в виде жилого дома, другого здания, квартиры и пр.
Естественно, эта система подлежит детальной разработке и законодательному утверждению.
А пока, будем молча мириться с очевидным лукавством, при котором отсутствует ввод объектов в эксплуатацию со сдачей и приемкой их в виде соответствующих процедур, документов и отчетности, не отображающей истину.
