Цены на жилье продолжат расти

"2021 г. был похож на американские горки, он стал очередным испытанием на прочность для строительного рынка. Первую половину года лихорадило сырьевой и энергетический рынки, что ударило по себестоимости строительства. Она выросла на 30-40%, в зависимости от сегмента и класса. Это и сказалось на удорожании квадратного метра", - рассказал основатель и управляющий партнер группы компаний DIM Александр Насиковский.
По его словам, на волне восходящей динамики цен в новостройках и пике ставок по депозитам стремительно росло и количество инвестиционного спроса, прибавившего до 20%. Но в сентябре-октябре 2021 г. этот показатель был отыгран и темпы инвестиционной активности спали, передает УНИАН.
"Сразу скажу, что это нормальная циклическая природа рынка. Осенью 2021 г. произошло одно важное событие - ликвидация печально известной ГАСИ (Государственная архитектурно-строительная инспекция) и продвижение градостроительной реформы. Есть надежда, что, наконец-то, процесс выдачи разрешительной документации и получения сертификатов сдвинулся с мертвой точки и девелоперам можно сконцентрироваться на своей непосредственной задаче - создании качественных современных жилищных проектов", - подчеркнул Насиковский.
Директор строительной компании "Будова" (Одесса) Николай Куцак считает, что, помимо роста стоимости стройматериалов, повышения зарплат и колебаний курса гривни, огромную роль также играет недоверие граждан к банковской системе. В связи с этим приобретение жилья все еще рассматривается как сохранение средств и выгодная инвестиция. Многие покупатели стали думать, как инвесторы, предпочитая покупать квартиры там, где их легко сдать в аренду или перепродать и дополнительно заработать. А спрос двигает цены вверх.
"В начале 2020 г., когда пандемия только начала шагать по планете, многие прогнозировали перманентный спад интереса к приобретению недвижимости. Мол, в ситуации неизвестности лучше придержать финансы "на всякий случай". Но на практике все произошло наоборот: спрос и цены только растут. Если в конце 2020 г. стоимость квадратного метра в жилом комплексе комфорт-класса в Одессе начиналась от $750, то конце 2021 г. - $1 тыс. и выше. "Будова" в том числе отреагировала на рыночную ситуацию повышением стоимости квадратного метра", - отметил Куцак.
Лидирующую позицию в 2021 г. на рынке недвижимости как по спросу, так и по цене продолжило занимать первичное жилье. Самые дорогие новостройки - в Киеве. Здесь средняя цена однокомнатной квартиры в этом сегменте достигла $43-44 тыс., двухкомнатной - свыше $60 тыс., а трехкомнатной - более $80 тыс. И это не премиум- или бизнес-класс, а самое "доступное", простенькое жилье. Подтянулись к столичным расценкам и областные центры. В Днепре однокомнатная квартира обойдется, в среднем, в $30 тыс., двух- и трехкомнатная - почти $40 тыс. и около $50 тыс., в Одессе - $30, $38 и $45 тыс., в Харькове - $26, $37 и $42 тыс., а во Львове - $32, $45 и $52 тыс. соответственно.
На первичном рынке недвижимости медианная цена выросла более чем на 20%. Осенью 2021 г. произошла некая стагнация - за счет укрепление национальной валюты и обилия всевозможных "бонусных" акций, но это временный тренд, отмечают аналитики портала Address.ua. Основным двигателем динамики рынка первичной недвижимости выступал инвестиционный спрос - его продолжение в будущем зависит от многих факторов, включая ситуацию на валютном рынке и сохранение хотя бы видимости стабильного развития сектора первичной недвижимости.
На вторичном рынке недвижимости в 2021 г. медианная цена выросла более чем на 15%. Наиболее востребованными были малогабаритные квартиры в хорошем состоянии площадью до 50 кв. м  в типовых домах советской застройки, расположенных в удачных локациях.
По информации ProfiDOM.com.ua, немного уступают в ценовом коридоре трех- и четырехкомнатные квартиры, что, в основном, обусловлено подорожанием коммунальных тарифов.
"Рост спроса, покупательская способность и цены на первичном рынке стали основными факторами подорожания на вторичном рынке недвижимости.  При этом, подводя итог прошлого года, можно говорить о том, что уровень цен на рынке становится некомфортным для покупателя. Продавать квартиры на вторичном рынке становится сложнее, и фактическая цена продажи может быть на 10% меньше заявленной", - отмечают аналитики портала Address.ua.
Согласно их обзору, в последние месяцы 2021 г. спрос между первичным и вторичным рынками недвижимости сместился в пользу готового жилья. Обусловлено это двумя факторами. Резкий рост цен на первичном рынке отпугивал часть покупателей. Поскольку жилье на вторичном рынке в 2021 г. дорожало гораздо медленнее, его конкурентоспособность заметно повысилась. Второй фактор - развитие рынка ипотеки - 88% кредитов выдаются именно на вторичное жилье.
Спрогнозировать ситуацию на рынке недвижимости в 2022 г. с учетом не стихающей пандемии и затянувшегося выхода глобальной экономики из коронокризиса сложно. Тем не менее, по оценке аналитиков портала Address.ua, скорее всего, в начале года будет наблюдаться стабильность первичного рынка. Но далее цены будут расти.
"Предпосылок к их снижению нет. Основными факторами, которые будут влиять на ценовую динамику, будут: курс гривни, инфляция и рост себестоимости строительства, а также спрос и покупательская способность населения", - отмечают аналитики.   
Что касается вторичного рынка, то, по их оценке, в начале года в этом сегменте цены также стабилизируются, но в дальнейшем возможно их плавное повышение.
В целом, основными факторами, которые будут влиять на рынок недвижимости, остаются экономическая и политическая ситуации в Украине.
По прогнозу Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, в первом полугодии при сохранении контролируемой пандемической ситуации и относительной экономической стабильности на первичном и вторичном рынках жилья рост цен не превысит 5-7%. Это будет связано со снижением спроса. Незначительное подорожание следует ожидать с наступлением активного сезона.
"В 2022 г. будет продолжаться процесс переориентации спроса на более качественные объекты, которые по своим характеристикам могут удовлетворить самого требовательного покупателя. Соответственно, это будет влиять на формирование цен", - считает президент Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Юрий Пита.
По его мнению, на вторичном рынке жилья ценовая ситуация будет складываться в соответствии с конъюнктурой спроса. Однако средний рост цен возможен только в пределах 5% на наиболее востребованные квартиры площадью 35-50 кв. м.
Основатель и управляющий партнер группы компаний DIM Александр Насиковский считает, что каким будет 2022 г., непосредственно зависит от темпов восстановления мировой и отечественной экономики, геополитической ситуации и развития событий в энергетическом секторе, на сырьевых рынках. Ведь это будет влиять на рост себестоимости, а значит, и на цену квадратного метра.
"Кроме того, учитывая цикличность рынка и спад объемов строительства за предыдущие периоды, есть надежда, что год будет более удачным для старта новых ЖК. Как минимум, потенциал роста объема новых проектов сохраняется на уровне 25-30% от объемов 2020-2021 гг.", - подчеркнул Насиковский.   
Несмотря на прогнозы экспертов, актуальными остаются вопросы: "Стоит ли откладывать покупку жилья, с учетом роста цен на него? А если уже решились на приобретение собственного квадратного метра, как правильно это сделать, чтобы "не прогореть"?".
Директор строительной компании "Будова" (Одесса) Николай Куцак считает, что не стоит откладывать приобретение квартиры.
"Цены будут только расти. Никаких предпосылок для иного не наблюдается. И главное - выбирайте строительную компанию, вкладывающуюся в инновационные технологии. Это гарантия того, что ваши инвестиции будут работать на перспективу", - подчеркнул Куцак.
Основной совет основателя и управляющего партнера группы компаний DIM Насиковского - быть бдительным. При выборе жилья обязательно нужно учитывать концепцию и формат жилого комплекса, его архитектурную айдентику, пространственное зонирование, инфраструктуру, планировочные решения, эстетику экстерьеров и интерьеров.
"Эпоха квадратных метров ушла, на смену пришло время жизненных экосистем, среды развития, комфорта. Теперь простор для жизни не ограничивается только квартирой, а состоит из сотен деталей, начиная от интерьера и пространственного зонирования, изысканного лобби с дизайнерским ремонтом и завершая организацией мест досуга, социально-бытовой инфраструктуры, рекреационных пространств на территории", - подчеркнул Насиковский.
По его словам, следует также учитывать темпы строительства на площадке, интересоваться качеством, экологичностью и износостойкостью материалов, используемых девелопером, внимательно следить за его принципами работы. Не лишним будет изучить предыдущий опыт компании, количество сданных домов в портфеле, пообщаться с жителями уже готовых комплексов. Это поможет сформировать лучшую картину послепродажного сервиса, что тоже очень важно.